物业服务企业物业费请求权探析.pdfVIP

第25卷第6期 法治论丛 V01．25．No．6 2010年11月 TheRule Forum ofLaw Nov．，2010 ●司，告穿务 物业服务企业物业费请求权探析 睢晓鹏 1 0 0 0 (浙江省杭州市中级人民法院，杭州3 8) 摘要：物业费请求权是物业服务合同有效成立后，物业服务企业享有的请求支付叉务人时其提供的 物业服务给付对价的权利，系属债权请求权；物业费请求权的行使对象限于业主或物业使用人，但两者的 义务来源不同；物业服务企业在行使物业费请求权时，应当对收费的内容和依据进行公示，并接受业主或 业主委员会的质询，对欠费业主应书面催告并给予合理的宽限期．为了均衡当事人之间的权利义务，业主 对物业服务企业的物业费请求权享有抗辩权并得事实抗辩，但不得以非合同当事人或未享受及无须接受物 业服务为抗辩事由． 关键词：物业费请求权；物业服务合同； 抗辩 中图分类号：I)F571文献标识码：A 文章编号：1008-4525(2010)06—130—05 物业费是业主在物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务后，应当给付的对价，是维护业主 共有和共同管理的建筑物公共部分的费用。当前物业管理关系中，物业费收费难已成为一个突出的问 题。实践中，业主动辄以拒交物业费的形式表达对物业服务的不满，而物业服务企业则常以欠费业主 为被告进行物业费追索诉讼，因对物业费请求权的理解难言统一，审判活动中对同类案件的裁判多有 分歧。之所以会产生这个问题，源于物业服务合同本身的特殊性。物业服务合同是物业服务企业与全 体业主“一对一”签订的合同，但物业费收费却是物业服务企业与众多业主之间“一对多”的收交关 系，因此，梳理物业服务企业在物业服务合同中物业费请求权的性质、行使及支付义务人对该请求权 的抗辩权等诸问题实有必要。 物业费请求权的法理基础 请求权是指请求他人为一定行为或不为一定行为的权利，是一种相对权，请求权人不能直接获取 权利内容所承载的利益，其利益需要通过他人的特定行为实现。从分类上来说，请求权可分为债权请 求权、物权请求权、亲属法上的请求权、占有保护请求权等。①物业费请求权应属债权请求权而非物 权请求权，亲属法上的请求权或占有保护请求权等其他请求权，“债权上请求权系债权成立时当然发 生，且请求权为债权最主要作用，因此可以说债权是典型的请求权。而其余的请求权，则多于基础权 收稿日期：2010--10-07 作者简介：睢晓鹏，浙江省杭州市中级人民法院法官。 ①【德J拉伦茨：《德国民法通论(上册)》，王晓晔等译，法律出版社2003年版．第322页． · · 130 利受侵害时，方才发生”。①所谓的债权请求权是指权利人基于债的关系要求特定人为或不为特定行为 的权利。因此，物业费请求权是请求权人基于物业服务合同要求支付义务人给付物业费，并在支付义 务人无正当事由拒付物业费时请求其承担损害赔偿义务的请求权。 物业费请求权为债权请求权，其权利的产生源于物业服务合同的有效成立。物业服务合同不同于 一般的合同，它涵盖了委托、雇佣、承揽，保管等诸典型合同的因素，表现出复杂性和复合型：在物 业服务合同中存在两重法律关系，即物业服务企业与对其进行选聘和与之签订物业服务合同的业主大 会及业主委员会基于物业服务合同而产生法律关系，称之为外部关系；业主之间因管理规约而产生的 法律关系，称之为内部关系。业主与物业服务企业之间并非直接产生联系，而是经由业主大会和业主 委员会而发生权利义务关系，即业主并非物业服务合同的当事人，或者说至少不是物业服务合同形式 上的当事人，因而物业服务合同如何对之产生效力值得讨论。对此问题的检讨，涉及到对