物业服务企业的集权式财务管理实例(下).pdfVIP

实践与心得PRACTICEANDLEARN 郴州安居物业公司2008年度财务检查 现阶段物业公司财务管理的一般模式及优缺点 目前物业公司的财务管理模式主要有三种：一是集权式，二是分权式，三是混合式。 集权式财务管理是指将财务权，包括资金的来源、资金的使用与分配权由管理总部控制。分权式财务 管理则正好相反。 一、集权式财务管理 集权式财务管理的做法一般是：给小区很少的甚至不给财务权，往往实行收支两条线管理，所有收入 完全上交，所有花销需按规定的程序申请批准后，零星花费的白行购买：价值较大的集中购买。小区不设 财务人员，只设由总部委派的收费人员。 集权式财务管理的优点：一是集合资源优势；二是保障贯彻实施总部整体战略目标。 集权式财务管理的缺点：各下属单位的积极性、创造性、责任感与应变能力可能会随着集权程度的提 高而不断削弱。 集权式财务管理的弊端：权力过于集中时，小区创新服务思路和创新收入的热情不活跃，如果再加上 对小区的考核指标制定得不科学，或者没有考核指标，会不知不觉丧失增加收入的机会，甚至丧失业主对 物业公司的信任。因为管理处是分散在离总部较远的地方，需要自主管理的热情来独自处理小区出现的各 种问题，与集权式的车间生产管理有着很大的差别。 二、分权式财务管理 分权式财务管理的做法一般是：给予小区很大的财务权，往往采用承包经营方式，除上交管理费外， 其余利益和风险由承包者承担。资金管理权分散在各小区承包层，小区设财务室。这种方式总部管理很轻 松、很简单，只需按期收取管理费；没有独立法人资格的小区，也只需帮着将收支集中入帐，收支真实与 PROPERTYMANAGEMENT．NEWPROPRIETOR2008．7 54现 主MODERN PRACTICEANDLEARN实践与心得 否无需管理。 分权式财务管理的优点：一是充分利用信息价值为公司服务；二是激发下属单位的积极性、创造性、 责任感与应变能力为公司服务；=三是总部管理相对轻松，可以集中精力思考企业发展战略。 分权式财务管理的缺点：在权力相对扩大的分权制下，首先谋求自身局部利益而非公司整体利益最大 化是一种必然的倾向。这是采用分权制付出的代理成本，分权程度越高付出的代理成本越大。 分权式财务管理的弊端：小区具有很大的权力，表面上看，公司将经营风险转嫁给了承包者，其实质 上并没有转移，最终承担风险的还是物业公司。法人才承担法律责任。比如：承包人经营管理不善，出现 重大赔偿责任事故，承包者无力承担的时候，或者有能力他不想承担的时候，容易找m法律上支持的理由， 或者卷款逃逸；如果小区管理的环境较差，业主欠费率高，最后公司可能只会得到风险很大的应收资产； 又如水电管理不善，亏损严重，承包人无力支付水电费，拍屁股走人的时候……采用分权式财务管理，要 求所选定的承包者道德水准比较高，经营管理水平比较高，小区的利润空间也比较大，才有可能达到期望 的目标。i者中只要有一者缺失，都有可能血本无归。因为采用承包方式经营，总部往往很少干预管理处， 就是想干预也比较困难。或者停留在表面上，貌似管理严谨，实则走走过场。 三、混合式财务管理 混合式财务管理的做法一般是：没有给小区财务权，但小区已事实上行使了财务权。小区收取的资金， 正负利润都属公司所有。回收的资金往往被小区支出票据完全占有。L交的收入等于小区日常花费。有时 候小区的水电费支付、工资支付需总部垫付。这种小区往往提J叶{各种理由设置会计、出纳岗位。 混合式财务管理的弊端：看似权力集中，实则是既成事实的分权。这It,td,区管理者往往是无需承担责 任的小区独裁者，是危害最深的一种方式。公司只要有一两个这样的小区，就会像瘟疫一样蔓延开来。严 重时还会集体抵抗公司的改革和监控，或者关键管理员带业务跳槽。