房地产行业土地增值税内部培训.ppt

纲要 最新房地产发展动向及政策介绍 房地产开发企业涉及的主要税项 契税 营业税 房产税 土地使用税 土地增值税 企业所得税 最新房地产发展动向及政策介绍 调控政策： 整治房地产市场，稳定房价 投资、外汇政策 限制外商投资从事房地产开发 税收政策 企业所得税：两税合并，统一税率和扣除标准 土地增值税：加强征管，土地增值税清算，广州正草拟清算细则 土地使用税：明确外商企业要缴纳 未办理土地使用权证转让土地有关税收问题 征管：针对房地产、建筑等行业的税收专项检查 房地产开发企业涉及的主要税项 土地增值税 以房地产投资、联营 暂免（财税字[1995]48号） 取消暂免（财税[2006]21号）- 所投资联营的企业从事房地产开发，或房地产开发企业以建造商品房投资联营 兼并 暂免 分立 免 土地增值税 合作建房 一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用，暂免征收土地增值税；建成转让的，征收土地增值税 代建 房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应征收土地增值税。 土地增值税 应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 可要求进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省税务机关规定的其他情况 土地增值税清算单位 土地增值税清算 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算  项目界定参考文件 经计划发展主管部门核准的项目批复 城市规划行政主管部门对建设项目批准资料等（如规划意见书、审定设计方案通知书、项目总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证） 土地增值税清算单位（续） 土地增值税的计算 扣除项目 (一) 取得土地使用权所支付的金额 (二) 房地产开发成本 (三) 房地产开发费用 利息据实扣除，[(一)+(二)] x 5% [(一)+(二)] x 10% (四) 与转让有关的税金 (五) 加计扣除[(一)+(二)] x 20% 房地产开发企业适用 生地变熟地适用 未开发直接转让不适用 土地增值税税率 土地增值税四级累进税率表： 注意事项 开发项目成本费用支出的扣除须提供合法有效凭据，否则不能扣除。 土地增值税计算公式 土地增值稅计算示例 土地增值税计算注意事项 会计核算注意事项 普通住宅与非普通住宅分开核算 工程核算对象：分期开发项目以有关部门核准通知为准成本科目设置 开发成本科目设置 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 利息资本化及在分期项目之间的分摊 土地增值税 视同销售 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用 土地增值税 转让旧房扣除项目 评估价格 房屋建筑物评估价（重置成本x成新率） 取得土地使用权时所支付的地价款 转让税费 无评估价格，有购房发票 发票金额每年加计5% 契税 无评估价格，无发票 核定征收 土地增值税 新房旧房界定 新建房指建成后未使用的房产 旧房指已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产。使用时间和磨损程度标准由各省、自治区、直辖市财政厅和地方税务局具体规定 上海–未投入使用超过三年，投入使用一年以上或磨损程度3%左右 北京–已使用一年以上 广州–已使用或转让过 答问时间 * * 房地产开发企业 房地产税收 – 土地增值税 Selina Sun 2009年11月6日 买地 / 报建立项 建设期 竣工 销售 预售 出租 计划投资 设计/动工 境外开发成本/费用﹕ 营业税(代扣代缴) 预提所得税 土地使用税 取得土地使用权﹕ 契税 土地使用税 预售收入﹕ 营业税 土地增值税企业所得税 售楼收入﹕ 营业税 土地增值税 企业所得税 土地使用税 出租收入﹕ 营业税 房产税 土地使用税 企业所得税 土地使用税 各类应税凭证 印花税 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。