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汪兴东：论老旧小区物业管理的新模式 论老旧小区物业管理的新模式 汪兴东 (合肥市青年物业管理有限责任公司，安徽合肥230001) 摘要：合肥1990年以前建的老旧小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、配套不齐、绿化面积小、停车位不足，文章对 老旧小区整改和管理工作是否可采用业主、居委会共同管理新模式，进行了有益的探讨。 关键词：物业}业主；老旧小区；物业管理 中圈分类号：C939；Fz93．33文献标识码：A 文章编号：1673—5781(2b06Jsl-0687一02 的正常秩序，但老旧小区在推行物业管理过程中却是 0 引 言 举步维艰，实现物业管理服务的小区不足50％，大量 老旧小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋 社区居民无法享受到物管服务，部分老旧小区甚至有 老化、配套设施不全、绿化面积小、停车位不足等一系 向城市“贫民区”发展的趋势。 列问题，因此，物业管理公司一般不乐意接收老旧小 即使一些已经实施了物业管理制度的小区，甚至 区的管理工作。本文提出对老旧小区的整改和管理 物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困 工作采用业主、居委会共同管理的新模式，试图闯出 难的问题。目前老旧小区物业管理收费平均约o．3 城市老旧小区物业管理的新途径。 元／m2，根据相关房改房政策，直管公用房屋使用人 一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普通小区 1合肥市老旧居住小区现状 ·户全年收费总额约为50元。尽管是如此低廉的费 合肥市每年对“老旧居住小区”进行整治工作。 用，很多物业管理公司收费只能收到30％左右。 合肥市部分老旧居住小区现存问题将得以解决，对此 物业公司不愿接手老旧小区，一位不愿意透露 有业内人士认为，只有建立长效管理机制才是根治老 姓名的物业公司人士表示：“我无论如何也不会去接 旧小区症结的根本办法，否则仍采取以往治标不治本 手管理老旧小区物业，因为这些老旧小区除物业管理 的突击性“民心工程”，老旧小区还会重蹈覆辙。 费收不上来外，有的老旧小区内电梯几年不检查一 合肥市用于老旧小区的400万元整治资金，将通 次，带病运行，要解决这些遗留问题，没有几十万元下 过财政拨款到各个区落实，目前正在操作过程中，至 不来，而一般物业公司一年利润也就几十万元，所以 于各个区所获资金额度，按照整改的难度分配。 谁也不愿意去填那个窟窿”。 合肥市住宅小区多半实行物业管理制，合肥 合肥市一些知名管理有限公司企业老总表示：管 1990年以前建的老旧小区有60多个，属于老旧小区理的小区几乎没有老旧小区的项目，即使有也都是非 的占大部，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存 常成熟、品质较高的别墅、公寓等高档物业小区。对 在房屋老化、配套不齐、绿化面积小、停车位不足等问 于欠费太多，或者没有赢利点的小区，不会考虑接手， 题。每次整治内容包括拆除居住小区内违法建筑和 因为公司运营需要成本，没有利润，企业没法生存。 逾期临时建筑，打通消防通道，实现市政管线的畅通； 2管理老旧小区新模式 对小区内原有道路损毁进行修补；规范停车管理秩 序；对小区内绿化补建、修葺；完善小区公共照明；建 新模式管理老旧小区，对于老旧小区改造难问 立长效管理机制。 题，作为主管部门非常希望通过正规渠道解