如何选择适合自己房贷产品.docVIP

如何选择适合自己房贷产品张先生是一位北漂族，已经在北京奋斗了好几年了，现在是一家公司的部门经理，月入7000元，接近而立之年的他准备在北京购置一套房产，实现安家的梦想，为此，他把空余时间都用在了淘房上，并最终挑中了一套总价70万元的房子。张先生准备支付首付40万元，并希望通过银行贷款30万元，可是当他到银行咨询贷款业务时却犯了愁，因为可选择的贷款方式很多，而且央行刚刚加息，到底哪一种方式更省钱，这让他举棋不定。相信当前许多消费者都会碰到同张先生一样的问题。面对政策的变动以及房贷市场的多元化，笔者将就每种产品到底适合什么样的人群做一个大概的阐述，希望能够为消费者提供一定的置业指导。 宏观调控催生多种房贷产品 2005年房地产市场经历了宏观调控的洗礼，进入2006年以来，宏观调控政策继续稳步进行，房产市场的粗放式增长已经得到了遏制，房产消费也逐渐地趋于理性，开发商们使出浑身解数卖房，而各银行为了抢占房贷市场，争取房贷客户，也是纷纷出招，全力挖掘贷款环节中每一个可利用、革新的环节。今年年初，光大率先推出固定利率产品，建行、招行紧随其后也推出了更有竞争性的固定利率产品，固定利率余音未尽，深发展又推出了双周供，同时农行接力贷也粉墨登场，一时间房贷市场硝烟弥漫。而目前推出的这些房贷产品，可谓各有所长，亦各有所短（详见表1），如何结合自身的实际状况进行有效的房贷选择就成为关键。 浮动利率vs固定利率 观点之一：首次房贷者选择浮动利率更省钱 目前拥有固定利率产品的银行共有四家，分别为：建设银行、农业银行、光大银行、招商银行。自8月18日央行加息后，建行深圳分行随即上调了固定利率产品的利率，招行也在其网站上更新了该产品的利率，8月21日，农行正式推出固定利率产品，只有光大尚在酝酿之中，因此，将目前已经上调的定息产品与浮动利率做一个对比。 笔者认为，对于首次房贷者来说，选择短期贷款时，浮动利率将比固定利率省钱，因为浮动利率实行优惠利率。(以张先生贷款30万元为例，选择浮动利率和固定利率的月还款额对比情况见附表2) 通过图表可见，单从“利率对比”就可以看出浮动利率对比固定利率并没有优势，3年期中，浮动利率仅比招行固定利率低0.06%，每月少还9元；5年期中，利率最低的是招行的固定利率6.39%；10年期中，招行的固定利率与浮动利率持平。在房地产宏观调控趋紧、经济走上加息通道的环境下，选择固定利率可以将利率上升的不确定因素完全抵消，利于房产投资风险的控制，因此固定利率产品对于投资型房贷消费者更为合适。 月供vs双周供 观点之三：双周供节省的利息更明显，但需要消费者预期未来收入稳中有升 目前推出双周供产品的仅有深圳发展银行一家。由于双周供比月供法的还款频率高，贷款的本金减少得更快，利息支出随之减少，因此在整个还款期内所归还的贷款利息，将小于月供法时归还的贷款利息，同时还相应缩短了贷款期限。(详见表4) 从上表中可以看出，贷款额为30万元，贷款期限20年，如果执行优惠利率，选择双周供可节省利息22618元，节省时间33个月，如果执行基准利率则可节省44140元，节省时间37个月。但是，一旦选择双周供，消费者在贷款初期就要对未来收入有个良好的预期。因为双周供贷款后期一年还款26期，相当于每年多还一个月的本息，还款压力也随之增大，特别是会涉及到某一个月需要还款三次的状况，从而骤然增加当月的支出，因此房贷消费者需要有稳步上升的收入。 个人贷vs接力贷 观点之四：接力贷前期压力减少但利息支出较多 接力贷是农行今年年初推出的一项产品，所谓“接力贷”是指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。这样，父母所借银行房贷，可由下一代子女接力来偿还。（详见表5） 从上表可看出，采用农行的“接力”贷款后，通过增加共同借款人，贷款期限就可由15年延长至30年，月还款额由个人贷的2502元骤降为1763元，前期的还款压力明显降低，房贷的门槛变得更易进入，通过接力贷不仅可以通过银行的审批，而且从经济承受能力来说也是可以承担的。不过，我们可以从上表中清晰地看到，通过接力贷之后的利息支出总额要大大超出个人贷的利息额，30万的贷款额利息支出差达到了184376元，利息支付要高出一倍。因此，接力贷主要还是针对未来的还款额度超过目前的承受能力而采取的一种折中办法，如果当前能够顺利地获得个人贷，选择个人贷依然是一个理想的选择。 综上所述，目前房贷消费者对购房未来支出成本不断加大的心理预期，使得消费者的贷款心理发生变化，因此一些消费者盲目选择双周供或固定利率或接力贷等等。但消费者是否一定需要通过固定利率产品或