浅谈房地产项目开发建设过程中成本控制.docVIP

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浅谈房地产项目开发建设过程中成本控制

浅谈房地产项目开发建设过程中成本控制摘要:随着国家对房地产行业宏观调控的进一步深入,行业内市场竞争日趋激烈,如何有效的控制好成本,提高企业的市场竞争力,对一个房地产公司的生存和发展显的尤为重要。本文结合案例,针对房地产企业项目开发中关于成本控制进行论述,分若干方面进行全面的分析。 关键词:房地产项目;开发;成本控制 在房地产炒得沸沸扬扬的今天,面对房价的不断攀升,各方面都要冷静、理性,2010年4月国务院出台新的房地产政策、房贷新政等若干文件,稳定楼市,促进楼市健康平稳发展。对开发商来说,最理性的事是控制成本,多关注点成本,少关注点房价,因为房价是市场决定的,而成本掌握在自己手中。成本控制的好坏,直接关系着企业的经济效益的好坏。在建设程序的各个阶段,采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内,以求合理使用人力物力和财力,取得较好的投资效益开发项目全过程实施现代化管理和成本控制的效果如何,显得至关重要,它直接关系到企业的生存和发展。 毕业后参与工作4年有余,从施工单位参与整个工程的施工建设到开发公司负责整个项目的成本控制。积累了比较丰富的工作经验。施工单位的工作经历也为自己在开发公司的成本管理工作打下了坚实的基础,笔者根据自身工作经历,就开发公司整个项目开发过程中的成本控制谈几点心得。 1房地产开发项目成本构成 房地产开发是一项复杂而系统的活动,涉及大量的资金、人力以及政府和企业的各个部门,它具有全面系统性、地域性、长期性、高风险性等特点,因此合理控制房地产开发成本对房地产开发项目的成败至关重要。 房地产开发项目的成本构成主要包括以下几个方面: 1)土地成本,包括土地使用权出让金及征地费、基础设施配套费用、拆迁安置补偿费;2)前期工程费,包括项目可行性研究费、水文地质勘察、规划、设计以及“三通一平”等土地开发工程费支出;3)房屋建造费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费;4)管理费,包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、诗业保险费、诉讼费、坏账损失及其他管理费用;5)销售费用,包括销售人员工资、奖金、广告宣传费、代理费、销售许可证申领费等;6)财务费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用;7)其他费用,主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、招标管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、保险费等杂项费用;8)不可预见费,为以上述各项费用的3%~7%估算;9)税费,各项税费根据当地有关法规标准估算。 2房地产开发项目成本控制措施 房地产项目开发分为以下几个阶段,项目立项决策阶段、项目前期规划设计阶段、项目施工建设阶段、项目竣工决算阶段、项目市场营销及后期服务管理阶段。 2.1立项决策阶段成本控制 本阶段对项目成本控制有重要作用,核心工作是编制投资估算。确切的投资估算值对于初步设计概算、施工图预算、竣工结算都有重要意义。 1)投资估算的重点包括项目市场定位、成本费用的经济可行性、投资回报率如何、项目风险可控,以以上重点为原则,编写可行性研究报告。2)可研报告但对项目成败起着关键作用,但是大部分开发公司对此投入很小,流于形式。有研究表明,项目的策划对总成本的影响可以达到30%左右,为此首先要做好市场调研,进行投资成本估算,做到项目前期初步成本控制。3)土地费用是本阶段的一个重点,约占项目总成本的40%左右,主要包括土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费等。开发企业可通过协议、拍卖、招标的方式获得土地使用权。为此开发企业要确定合理的项目的选址,明确土地成本的心理价位,避免恶性竞拍土地给企业带来负担。4)本阶段的另一个重点是,开发企业可以通过推迟缴纳配套费用使企业获益,或者寻求国家或当地政府的政策支持或优惠。最后要选定合理的规划设计方案,以把工程造价控制在适度范围内。 2.2规划设计阶段 房地产开发规划设计阶段是项目成本控制的关键与重点。项目规划设计阶段主要分为初步设计、技术设计和施工图设计。 1)据经验数据统计,设计费一般占项目总投资的1%-2%,对项目总投资的影响在20%-30%,对项目使用功能的影响在10%-20%,这表明设计阶段都对项目的投资和使用功能具有重要影响。2)为此应采取以下成本控制方法:①进行设计公开招标,把建设项目初步设计从技术和经济上对建设项目的影响作为重点考虑因素,把初步设计概算作为要素指标,组织多家单位竞标,邀请专家评标,择优选出好的设计单位,在保证工程质量的同时降低工程项目造价。②推行限额设计,设计人员应熟悉概预算定额及近期建筑材料价格,在保证功能和技术设计的前提下控制初步设计概算,保证初步设计概算不超过可

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