海南省住房按揭贷款抵押担保现状、风险及改进建议.docVIP

海南省住房按揭贷款抵押担保现状、风险及改进建议摘要：最近一个时期以来，国际金融危机持续蔓延，对我国经济金融的负面影响日益加深，对房地产业发展的冲击不断显现。本文结合监管工作的实际，对海南辖内中小银行个人住房按揭贷款抵押落实情况进行调研，重点剖析住房按揭贷款抵押率偏低的成因与风险，并提出对策建议。 关键词：中小银行；按揭贷款；落实率；风险分析；对策 中图分类号：F832.45　文献标识码：A　文章编号：1003-9031(2009)03-0079-02 当前，由美国次贷危机引发的国际金融海啸，对我国经济金融产生了一定的冲击，使我国经济金融的进一步发展面临诸多不确定因素。特别是对过热的房地产市场无疑是当头棒喝。因此，笔者近期结合监管工作的实际，对海南辖内中小银行个人住房按揭贷款抵押落实情况进行调研，重点剖析中小银行住房按揭贷款抵押落实不到位的成因与风险，并提出一些建议，切实防范“假按揭”、“假权证”等问题，督促银行依法合规经营，增强风险意识，防范和化解个人住房按揭贷款的潜在风险，努力提高信贷资产质量，切实提升监管执行力和提高监管有效性。 一、海南省个人住房按揭贷款抵押的基本情况 近几年来，随着改革开放的深入，使居民收入的增长和消费能力的不断提高。为减少人民币贬值的风险，许多居民纷纷进入股市和房市，使我国的股市和房市价格飚升。海南辖内股份制银行为满足居民的消费，对零售业务的重视程度也不断提高，而个人住房按揭贷款又是各行优先发展的重点。按揭贷款是采取以所购买的房产进行抵押的方式发放贷款，贷款风险基本能被抵押物完全覆盖，风险相对较少，因此，各行当作优质资产来发展。但是由于在办理房产抵押过程中存在诸多问题，导致按揭贷款所涉及的房屋抵押担保落实比例普遍偏低，截至2008年12月31日，海南省辖内中小银行个人住房按揭贷款需办理预抵押登记为13207笔，其中：(1)已办理期房预抵押登记12624笔，占总笔数95.59％。(2)未设期房预抵押582笔(其中以其全部贷款作为保证的有401笔)，占总数4.41％。(3)已办妥他项权证的贷款有7844笔，整体抵押落实比例59.39％。(4)整体未办理产权证抵押5363笔，占总数40.61％。其中，贷款发放期限二年以内未办理产权证抵押3377笔，占总数25.57％；二年及以上未办理产权证抵押1986笔，占总数15.04％。综上所述，整体落实抵押担保的贷款占六成，未落实抵押担保的贷款占四成，如担保抵押物未能达到足值、有效的话，贷款可能有悬空的风险。因此，必须引起重视。 二、个人住房按揭贷款抵押担保存在的潜在风险 1　如房地产持续暴跌，则金融风险暴露将给银行业金融带来现实的损失。房地产作为资金密集型行业，房地产开发商对银行的资金有着巨大的依赖性，约占70％以上，个人贷款更是占据房地产销售额的绝大部分。银行的个人按揭贷款抵押落实比例偏低。在当前金融海啸的冲击下，将给银行带来损失。 2　房地产开发商阶段性连带担保潜在风险较大。由于住房按揭贷款银行无法及时办理产权抵押，现行操作上主要是期房预抵押登记并由房地产开发商提供阶段性履约担保，同时提供一定比例(约5％～10％)的保证金作为担保，待房产手续办理他项权益证书完毕后解除抵押。由于种种原因导致房地产开发商对外担保的能力减弱，无法正常履行担保责任，造成银行贷款资金面临较大风险。 3　抵押登记未落实潜在信用风险。根据法律规定，未办理预抵押登记备案，贷款人对抵押物不享有抵押权，若贷款违约，银行不能直接对抵押物进行处置，只能寻找借款人财产进行保全，风险相对大，一般通过留存保证金、开发商提供连带担保等方式降低风险。 4　产权证抵押未落实潜在较大风险。即已办理了预抵押登记，但未办理正式产权证抵押登记，根据担保法及物权法，预抵押登记方式合法有效，如长期未转为正式产权证抵押，虽不影响银行抵押权的效力，但存在抵押房产在拍卖、变卖时，期房会严重影响购买意愿，购买人面临无法办理产权证等风险。导致银行清收无法顺利进行。同时也会严重影响借款人还款意愿。 5　优先受偿权得不到保障，银行面临法律风险。如果抵押登记长期不落实，抵押物权属关系不明确的话，一旦按揭贷款房产涉及其他债权债务纠纷被查封，银行资金安全将受到直接损失风险，因此，银行应该采取有效措施，防范建筑工程款优于抵押权受偿的法律风险。 6　产权抵押登记长期不落实，容易诱发虚假按揭的发生。房地产开发商利用市场信息不对称等因素办理虚假按揭，或与房管局有关人员勾结，办理“一房多卖”，套取银行信贷资金。而房屋产权抵押登记长期不落实，使银行无法及时有效地甄别和发现虚假按揭或“一房多卖”的问题，不利于银行有效地防范贷款风险。 三、个人住房按揭贷款抵押担保未落实的成因分析