逆经济周期下房地产公司财务策略分析.docVIP

逆经济周期下房地产公司财务策略分析2007年以来，房地产市场出现了急上急下的快速波动，大部分房地产公司跟随周期，在2007年拍地捂房，导致现金压力增大。在周期下行阶段，对房地产公司的研究不能仅仅只注重土地储备而忽视风险因素，更要注重公司的资产质量。房地产行业呈现周期波动，当盈利上升时，大部分房地产公司争抢土地导致负债率上升，一旦周期下行，销售下滑、现金压力增大时，现金多负债少的公司将得益于经济周期的调整，万通地产在本轮的房地产周期中表现突出。截止2009年底，全国共有84家房地产上市公司。2008年，房地产共实现营业收入1794.91亿元，同比增长了11.48%。万通地产2008年实现营业收入48.41亿元，同比增长了122.44%，远远高于行业的平均值11.48%；营业利润达到11.08亿元，同比增长186%，而行业平均水平仅为1%。2008年，当行业EPS和ROA呈现负增长的同时，万通地产实现了0.52元的每股收益和15.78%的总资产报酬率，分别比2007年增长42%和132.36%。2009年万通地产实现营业收入24.41亿元，营业利润4.27亿元。万通地产在这轮经济周期波动中脱颖而出，那么，万通地产是如何进行逆经济周期财务运作的，这些财务策略对万通地产有什么贡献，万通地产的逆经济周期财务策略是否对其他公司适用，本文就此进行探讨 一、逆经济周期财务策略理论 逆周期政策选择也叫逆向政策选择，是相对于经济社会正常发展状况之下经济学分析所支持的各种公共政策和微观经济措施而言的，是一种逆向思维的思想。随着全球经济一体化程度的提高，经济活动的不确定性不断增强。为了应对各种不确定性，最大限度地降低经济波动对经济活动的影响，一般常规的政策选择已经不足以应对超常规的经济波动。将逆周期政策的思想引入财务管理，与财务策略结合在一起，就形成了逆周期财务策略。在低谷时期，由于产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，资产被贱卖。同时，资本市场上投资人的抛弃加剧了资产的贬值，资产市值严重低于重置价值，从而产生了并购套利机会――低价收购的资产在行业高峰期将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，并在长期来看将降低生产成本。逆周期财务策略实际上提升了企业资产回报率。 逆经济周期财务策略运用到房地产行业，即“繁荣时期卖产品，萧条时期拿地”。但在这一策略的背后，则是利用房地产行业典型的周期性特点，追求稳健的财务表现，体现了公司主动管理周期的战略性思想。在逆经济周期财务策略下，周期顶点，房地产企业通过主动防御性的压缩存货规模，而非存货扩张。也即在行业狂热的时候，企业要能挺住市场的感染而抑制住买地的冲动，这样才能保留宝贵的现金流，使公司在周期底部具备充足的体力以扩大存货规模。周期底部，公司要逆周期加大资本开支，尽可能多的拿地，这样当下一个周期来临时，由于规模已实现扩张，公司才能更好的享受到顺周期的收益。 二、万通地产案例分析 万通地产是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司。从2005年到2009年，公司总资产的年均增速达到了58.98%。 其一，万通地产逆经济周期财务策略分析。2007年为经济周期的高峰期，土地交易市场异常亢奋，大批房地产企业竟相买地、囤地。在周期的顶点，如果企业大量购置资产，其购买价格将会高于资产的长期价格均值，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的土地几乎都是高价地。但是，万通地产在周期顶点并未过多参与土地“盛宴”，万通地产大部分新增项目通过成本更低的股权收购和合作等方式获得，通过多次向关联方现金收购的方式来扩大公司规模（如表1所示）。从万通地产经营活动产生的现金流量净额中，可以发现资金运营主要来自于“销售商品、提供劳务”的现金收入。如表2所示，万通地产每年销售商品、提供劳务收到的现金都大于购买商品、接受劳务支付的现金。行业均值显示，房地产行业对现金的需求很高，万通地产商品、劳务支出比明显高于行业均值。 由于大部分地产公司在2007年拿地开支较大，导致行业经营活动产生的现金流量净额平均为-4.1亿，而同年万通地产经营活动产生的现金流量净额为8.1亿，与行业产生了巨大反差。在大部分公司于周期高点圈地的同时，万通地产却逆经济周期而行，负债率在2007年却持续下降，成为2007年A股房地产公司中极少数经营性现金流为正的企业。2008年，经济下行，处于周期低谷时期，产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，出现资产被贱卖的情况。这时，万通地产在周期顶部储备的宝贵现金流就凸现出作用，具备充足的条件尽可能多的拿地，加大资本支出，从而经营活动产生的现金净流量从200