价值工程在HQ房地产项目设计阶段的应用.docVIP

　　价值工程在HQ房地产项目设计阶段的应用 第一章 绪论 1.1研究背景及意义 当前，房地产业是我国一项重要的支柱性产业。由于其项目投资额巨大、开发周期较长，房地产业的发展对我国市场经济中生产结构和消费结构的变化产生直接的重要影响，在我国国民经济的发展中具有了无法替代的重要的作用。我国的房地产业在上世纪90 年代开始得到了快速的发展，其技术、管理水平也随着产业的发展不断提高。进入21 世纪以后，我国房地产行业进入了高速发展时期，房地产业也成为很多地方的支柱产业。近几年来，国内的房地产行业出现了过热现象，主要表现在： 1、我国房地产行业的投资规模逐步扩大，在社会固定资产投资中所占的比例也逐年增加，开发规模也出现逐年快速增长的势头； 2、部分地方 GDP 上升的主要动力于房地产业； 3、区域发展不平衡，东部地区房地产行业表现异常活跃，西部地区房地产行业的发展并不完善，中部地区经济欠发达但人口密集，人均居住面积在全国范围来说是最低的；4、房地产价格提升过快。针对上述现象，国家近几年对房地产行业频频出拳进行调控，房地产行业的发展逐渐趋于理性和规范，随之而来的则是愈来愈激烈的市场竞争，这也给房地产企业提出了更高的要求。房地产企业能否在当前这种日益激烈的市场竞争中不被淘汰，从而脱颖而出，很大程度上取决于是否能够提供符合客户要求的产品以及对产品成本的控制。然而随着房地产业发展与需求的膨胀，由于设计公司实力的良莠不齐，建筑设计为了求效益、赶进度而大干快上，结构设计偏于保守，肥梁胖柱、厚板密筋的现象时有发生，目前我国是每年新建建筑量的最大国，每年 20 亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界 40%的钢筋和水泥。而现常用的混凝土强度等级较 30 年前高将近一倍，钢筋强度也提高了以前的 30%，可在同一荷载作用下，现在设计的构建截面比过去的还要大。这一方面是由于规范的要求越来越严格，更大的原因是设计人员随意放大各项计算系数所导致，计算模型与实际情况不符合，从而存在严重的浪费。因此，房地产企业对成本的控制迫在眉睫。 .. 1.2文献综述 在设计阶段引入价值工程的理念进行建设工程全寿命周期的成本控制具有较大的现实意义，有较大的应用前景。价值工程(Value Engineering，缩写为 VE)，亦称价值管理(VM) 或价值分析(VA)，是研究在可靠地实现研究对象（产品或服务等）必要功能的前提下，以最低的寿命周期成本对产品进行功能分析从而实现产品必要功能的一种有组织的技术经济思想方法和管理技术。它不是对象的使用价值，也不是对象的交换价值，而是对象的比较价值，是作为评价事物有效程度的一种尺度提出来的，这种比例关系可以表示为一个数学公式，它涉及到三个基本要素：价值(V)、功能(F)和寿命周期成本(C)。价值工程中的寿命周期成本，是指产品从产生到报废整个寿命周期过程中所发生的全部费用。就建筑产品来说，它包括建设成本和使用成本两部分。建设成本是指建筑产品从筹建直到竣工验收为止的全部费用，包括勘查设计费、施工建造等费用，实质是建筑产品的一次性投入成本。使用成本是指用户在使用过程中所发生的各种费用，包括维修、能源消耗、管理等费用。建筑产品寿命周期成本 C 是建设成本 Cl 和使用成本 c2 之和，即：C=Cl+C2。在一定范围内，建筑产品的建设成本和使用成本此消彼长，随着产品功能水平提高，产品的建设成本 C1 增加，使用及维修成本 C2 降低；反之，产品功能降低，其建设成本降低，但使用和维修成本增加。因此，当功能水平逐步提高时，寿命周期成本 C=C1+C2 呈马鞍形变化。寿命周期成本为最小值 Cmin 时所对应的功能水平是仅从成本方面考虑得最适宜功能水平。 . 第二章 HQ 项目设计管理现状及分析 2.1 项目背景 HQ 项目位于 ZQ 市新区，东临 ZQ 国家高新区，西面为城市湿地公园。该基地位置绿地广袤，河汊纵横，具有独特的岭南水乡的自然风光，配合新区城市建设的中央公园中心绿轴，自然元素环绕于周边。但由于新区的开发才刚刚启动，各项配套设施尚未齐全HQ 项目拟规划建设用地 37 万平方米，总建筑面积约 143 万平方米，集白金五星级酒店、国际 5A 级生态写字楼群、SOHO 创意办公、大型购物中心、主题风情商业街、大型国际住区及相关的配套设施于一体，打造 ZQ 市首席城市生态综合体。其中首期规划用地包含 F26、F29、F30 三个地块，总用地面积 16.38 万平方米，总规划建筑面积 68.58 万平方米。其中：住宅建筑面积 16.44 万平方米，商业街建筑面积7.21 万平方米，公寓建筑面积 25.08 万平方米，写字楼建筑面积 10.18 万平方米，地下室建筑面积 8.21 万平方米，其他架空层及配套面积 1.46 万平方米。F26地块建设用地5.44万平