城镇土地评估系统发展特点及展望.pdfVIP

2008年3月 山东师范大学学报(自然科学版) Mar．20o8 第23卷 第1期 Joumal of Shandong Normal University(Natural Science) V01．23 No．1 城镇土地评估系统发展特点及展望* 王爱萍 )， 闫弘文 (1)山东师范大学人口·资源与环境学院，250014，济南； 2)南京师范大学虚拟地理环境教育部重点实验室，210046，南京∥第一作者35岁，女，讲师 ) 摘要 从系统的标准化、开发模式、功能完整性、开发技术4个方面总结了城镇土地评估系统近15年的发展，并基于现阶段 土地评估系统存在的问题，指出了新应用环境下系统发展的趋势． 关键词 城镇土地；土地评估；发展特点；趋势 中图分类号 F 293；F 301．2 城镇土地评估是指城市土地定级与估价，根据城镇土地的经济、社会和自然各方面的属性以及在社会经济活动中的地位 及作用来综合评定城镇土地级别、基准地价和宗地地价，为政府全面掌握土地质量及利用状况、制定各项土地政策、土地税费 征收和城镇土地利用规划、计划制定等提供科学参数n。]．影响土地评估的因素众多，涉及到的数据包括空间数据、属性数据 和社会经济统计数据，计算方法复杂；同时，改革开放以来城镇基础设施建设的快速发展导致了评估影响因素的迅速变更，要 求评估成果能够动态响应这种变化．用人工进行土地评估工作，缺乏对空间数据处理及空间、属性与社会经济统计数据的综 合计算能力，模拟的图上计算，不仅周期长、误差大，也无法重复利用已有的成果，不能支持评估成果的动态更新．因此，有必 要将计算机的计算功能、图形功能及数据管理功能结合起来应用于土地评估工作． 城镇土地评估系统是在20世纪90年代初伴随着土地评估工作的开展而建立起来的，它的建立使城镇土地评估从定性概 念提高到定量分析、从静态分析上升为动态分析、从多数专家研究发展为具有众多专家知识的专家集成技术处理与分析应 用[3]，不仅可以缩短工作周期、提高评估成果精度，而且能使评估定量化、科学化、自动化程度提高． 1城镇土地评估系统发展特点 经过近15年的发展，大部分地区研制开发了自己的评估系统．这些系统利用所收集到的评估资料，以评估模型为核心，以 GIS技术、计算机技术为支撑，辅助数据组织、处理、计算和应用，动态评估更新城市土地级别、基准地价、宗地地价，是整个业 务流程自动化、数字化的实现． 1．1 基于《规程》建立 城镇土地评估系统是城镇土地定级与基准地价更新工作的辅助工具，因此所有系统均严格遵守国土 资源部制定的《城镇土地分等定级规程》及《城镇土地估价规程》(简称规程)的要求而进行设计开发．《规程》规定系统建设目 标是实现土地定级、基准地价评估、宗地地价评估、地价指数测算的自动化；土地定级计算模型主要为多因素综合定级、级差 收益法辅助定级；基准地价测算是在土地定级成果的基础上，以市场交易资料或地价值数为依据进行测算；宗地地价评估主 要为基准地价修正法、市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法等估价方法． 孙勤芳 按照《规程》以及江苏省土地管理局《城镇土地定级估价资料调查细则》的要求，在通州市土地评估工作中建立 了土地定级和估价系统，实现了空间数据管理、属性数据管理、定级分值计算、机助制图、样点地价测算等功能；王宝珍 严格 遵循《规程》要求自行开发了不依赖任何GIS平台的城镇土地定级估价系统，实现了扫描矢量化、定级因子计算、基准地价测算 的自动化；樊祥云 依据《规程》及《吉林省市、县(市)基准地价更新与平衡技术细则》的相关规定建立了吉林省松原市城镇土 地定级与估价系统，包括定级估价数据采集系统、定级估价专家计算系统和信息发布系统；郑智华n 以《规程》作为技术规范 开发了估价系统，提交规范的技术成果． 1．2 经历了3种集成模式 从GIS、计算模型与开发语言集成看，系统经历了用户界面独立的松散集成、具有统一用户界面外 挂式有缝集成和内嵌式无缝集成3种开发模式，这3种模式在时间阶段上递进交错． 1．2．1 松散集成模式 松散集成模式包括两种：一是通过Basic、C语言等对图形软件、数据管理软件分别开发图形处理模型 和属性处理模型，集中在1993—1997年；二是通过GIS软件提供的宏语言对GIS软