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宏观调控下我国房地产分析摘要：纵观我国房地产业近30年的发展历程，它已经使之成为了我国经济发展的支柱产业。本文从我国房地产特点出发，论述了房地产经济对我国经济的拉动作用和房地产中存在的非理性行为等方面进行分析，以期对我国宏观经济条件下房地产经济的健康发展有些借鉴作用。 关键词：房地产；宏观经济；发展 我国的房地产是个年轻而新兴的产业。经过短暂而迅速的发展，它已经使之成为了我国经济发展 的支柱产业。宏观经济是指:指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，它呈现出很多特征。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。房地产经济不像其他经济具有很多共性特征。它是受制于地域政治、经济和文化的一个领域，是从属性的。从社会资产分类角度来看，房屋作为不动产属于固定资产，我国房地产开发统计也将房地产投资列入固定资产投资的范畴。 1 房地产经济在我国国民经济中的作用 发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境;第三，推进小城镇建设。房地产的发展，投资与消费，开启了国人消费、投资的新理念，提前实现了部分人的汽车加房子梦想。 2 房地产经济中的非理性的行为 2011中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。然而我国地产市场中仍然存在着的非理性行为： 2.1 房产市场缺乏稳定机制 市场存在的上涨动力，在于这些年里，外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品，还通过直接投资等方式大量“进口中国的土地和房地产商品，这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。中国的房地产市场还是一个发展中的市场，还存在诸多非理性行为。加上国外和国内的一些投机因素使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌入房地产市场保值升值，使这一稀缺资源充满了投机性。政府行为及其政策也存在导致商品房价格上涨的诱发因素。市场参与者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的涨势，直至政府进行调控，然而由于房地产资产商品的特殊性，普通的调控措施具有滞后性或失效性，对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定，更是引发投机盛行。 2.2市场中缺乏价格约束作用 空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决，而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价，众多的工薪阶层只能望而却步，畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾，大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者，直接导致房地产市场上的供需不平衡，造成房地产资源的大量浪费。不能够有效满足人民日益增长的居住需要，也阻碍了房地产市场的发展。 2.3城市化规划脱离市场化进程 农地与建设用地的成本与收益巨大价差，促使各地城市建设不断开疆拓土，新区、开发区不断涌现，GDP偏好、土地财政、政绩得到完美的结合。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。实际上这是产品经济”以产定销”的翻版。现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者来投资，美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。 2.4政府对自由市场的干预 土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来