房地产信贷的风险分析和防范措施.doc

　　房地产信贷的风险分析和防范措施 王伊浓 (渤海大学经法学院，辽宁 锦州 121000) 摘 要：近年来，随着房地产行业在市场上的快速发展，一些问题逐渐暴露出来，由此产生的房地产信贷风险给商业银行带来了深刻的影响，不利于信贷市场的健康稳定发展。本文将对房地产信贷及信贷风险的相关方面进行一定层次的研究，希望有效地控制我国房地产信贷风险，不断地增强我国房地产行业的风险防控能力，充分地保障房地产信贷发展的持续性、健康性以及稳定性，也给从事房地产行业的工作人员提供一定意义上的理论参考，为相关理论的研究尽一份绵薄之力。 .. 关键词：房地产；信贷风险；防范措施 中图分类号：F830.572 文献标志码：A ：1000-8772-（2015）02-0041-02 在国民经济发展的过程中，房地产行业扮演了重要的角色，尤其是商品房不仅带动了国民经济的增长，还促进了相关产业的发展。在房地产行业的发展过程中，金融发挥了重要的支持作用；反过来，房地产业也推进了银行业服务领域的拓展。然而，房地产业特别是住宅产业在实现了较大发展的过程中，也不可避免的出现了一些层出不穷的问题，给房地产信贷安全带来了极大的风险。 一、房地产信贷风险的概念 房地产信贷风险简言之就是一种经济在各种因素的影响下遭受一定损失的可能性，主要表现为预期收益目标和实际收益结果产生的经营差值，其信贷业务经营主体为商业银行，信贷风险主体为信贷资金，客体为商品房购买者或者房地产开发企业，由此可知与企业风险和银行信贷业务不同，房地产信贷风险有其独特性。 二、房地产信贷的表现形式 （一）市场风险 由于房地产市场风险通常由项目的市场定位决定，参考指标也一般依据市场上同类项目的价格以及供需情况来确定，所以项目的审贷初期以及销售阶段，比较容易受到行业内经济发展情况的影响。 （二）经济风险 由于风险具有传导性，房地产业的发展深受其上游行业的影响，不仅如此，其需求市场在很大程度上也比较容易受到国民经济总量以及居民消费水平的影响。 （三）政策风险 在房地产行业发展的过程中，政策性风险包括了财政政策、货币政策等针对房地产并对其发展造成一定影响的可能性。 （四）道德风险 通常情况下，银行自身以及房地产企业存在道德风险的可能性较高。在银行内，部分为谋私利的内部人员可能会利用信贷资金进行寻租或者接受贿赂，很多腐败问题也于此，审贷力度逐渐减小，审贷标准流于形式，贷后管理开始缺失，导致风险的产生。在房地产企业方面，很多开发企业通过不法行径串用简单工程或者进行按揭合同的伪造，由此获得银行贷款。 （五）项目质量风险 一般而言，房地产项目都具有很长的按揭时间，所以在这个过程中，可能会产生很多不确定因素，在很大程度上会造成一定的风险。就项目的工程建设质量而言，虽然其监控起来较为简单，然而持续时间较长的项目类型、选址等会对项目的质量造成很大的影响，信贷风险由此而生。 （六）项目合法有效性风险 相比于其他行业，房地产行业不仅具有企业的资质管理，其项目本身还具有合法有效性，所以保留有规划的行政审批的项目还是比较普遍的，因此极易导致政策性风险的发生，尤其是工业园区，发生这种风险的可能性更高。 三、房地产信贷风险控制现状及问题 （一）认知上的错位 从我国金融以及经济的运行状况来看，行政调控手段的控制依旧较强，，没有真正的突破传统的计划经济造成的约束。从房地产市场发展情况来看，尽管宏观调控依旧十分明显，然而市场发展还不够成熟，对房地产信贷周期的影响认识还不深刻。在较为宽松的宏观经济政策的引导下，房地产信贷面临着巨大的发展机遇，然而由于商业银行对信贷风险还没有形成比较正确的认知，态度相对乐观；另外，业务模式还比较单一，在行业内竞争比较激烈，所以在对信贷客户进行选择以及制定开发项目的标准时，待审会相对的减少和降低，不良竞争行为开始形成，市场秩序混乱。此外，由于信贷政策过于极端化，房地产信贷周期开始延长，对信贷风险的防控能力被极大的削弱，不管是房地产行业还是信贷市场，其发展受到了很大的阻碍。 （二）区域政策缺失 房地产业强烈的地域性赋予了房地产信贷明显的区域性特征，在我国，房地产信贷却缺乏比较明确的区域政策。由于我国各地区经济发展情况具有很大的差异性，所以房地产价格和房地产信贷也存在明显的差异性。由于各商业银行管理水平以及出资主体不同，其对信贷风险管理的态度以及要求在很大程度上也较为不同，在房地产信贷的管理过程中，一旦实施一致的风险控制政策和标准，将造成信贷风险高的地区业务客户的丧失，导致了经济效益的减少，而对于风险较低的地区，将会疏于对风险控制的管理，对信贷的有效管理造成极大的威胁。 （三）信贷风险集中 我国信贷资产是由商业银行控制，在房地产行业，很多企业依旧会多头借款、多头开户，由于一些房地产开发企业自身的资金雄厚，拥有较好的品牌效应同