《房地产法实例案例解析与律师实务》大学出版社.pdfVIP

第 1 页 第 一 章 　　绪 论 第一节　　　　不动产金融的作用及重要性 一、不动产业的特点 不动产业是国民经济中一重要行业 ，它是 由不动产的开发、经 营、销售和服务等行业所组成的。不动产业有时被列为第三产业 ， 实际上它是 由第二、第三产业所组成的一个综合的行业群体 。也就 是 由于其综合性 ，使其具有 以下特点： 、投 资 大 ，借 款 多 ，周 期 长 由于不动产的建设涉及面广 ，规模大所以投资也就大 ，一般在 几百万乃至几亿元 。在这部分投资中，自有资金仅 占一小部分 ，而 大部分资金是通过银行或其他金融机构融资的。由于不动产 的附 属建造物是为今后几十年 ，乃至上百年服务的，所 以建设质量很重 要 ，也就是 由于这方面的原因，不动产的投资，开发建设常常需要 周密 的计划 ，建设周期较长 ，通常 年 ，视不动产的规模而定。 、不动产市场受区域 因素影 响较大 由于不动产具有地 区性和不可移动性 ，所 以就导致一个地 区 的不动产仅能供应周围一定范围内的市场 。距离更远一些的市场 ， 由于区位差别而引起交通费用的提高，使其竞争力下降，这就是不 动产市场的区域性 。其结果表现为相 同的建造物 ，不同区位的价格 相差很远 ，这也可 以称作不动产价格的区域性 。不动产价格的区域 性是 由不动产 的区域性而决定 的，不动产价格 的区域性决定了不 同地区的不动产价格可 比性较差 。 、不动产具有投资和消费的双重性 不动产是重要的生产资料 ，可以被用做厂房、商店进行生产和 营业 ，从而加入到再生产的行列，为社会创造价值 。做为居住性不 动产则具有投资和消费的双重性 ，一方面购买者可 以居住 ，这是人 第 2 页 们生活消费的一部分 ；另一方面 ，购买 的不动产也可能随着社会 生产力发展及社会需求的增加 ，价格上涨 ，这就形成了投资。 、受 国家政策和城市规划 的影响 由于不动产是社会的重要财富，同人们的生活密切相关，尤其 是居住性不动产 同社会安定有很大关系；所 以，国家特别重视不动 产行业，常常制定一个有利于向国家和社会需求方 向发展的政策 ， 如不动产金融政策等 ，因此不动产业的政策性较强 。在一个城市 内 部 ，为 了保证城市整体功能优化和保证城市 目前和未来 的利益相 协调 ，不动产开发经营活动又必须遵守城市规划的要求 ，按规划方 向发展。目前国内制定的综合城市开发思想， “统一规划 、统一征 拔、统一开发、统一 同让、统一管理 ”就体现 了这些方针 。 二 、 不 动 产 业 的 重 要 性 、城市不动产是城市存在和发展的物质基础 首先城市不动产是人类生存的条件 ，人类的生产、生活每时每 刻都离不开城市不动产；古人 曰：“民以食为天，以住为地 ”，就很好 地说明了不动产的重要性 。城市不动产也是从事政治、经济、文化 活动 的物质基础 。 、不动产是国家重要财富，也为国家提供 巨大的财政收入 根据全 国第一次城镇房屋普查 ，计拥有房屋约 亿平方米， 假设每平米 元计 ，则总价格为 亿元；全 国城镇面积总和 约为 万平方公里，假设每平米为 元，则城镇土地总价值在 万亿元；两者合计约 亿元人民币。这是我国历代劳动人民创 造 的财富累积 。根据 国外研究，不动产价值 占企业资产值 的 ；视其资本构成、社会生产力水平而不 同；生产力水平越 高 ，则 土地价值 占资产 的比例就越高 。土地是财富之母 。 不动产税也是西方资本主义 国家地方税 的重要来源 年 美 国不动产税为