戴德梁行中国产业地产的特点与发展趋势-Lynson_Y_an-2.ppt

* 中国产业地产发展特点不趋势 高级劣理董事 工业及物流部总监，华南区 戴德梁行 2011 年12 月 主讲： 严其发 1 产业 地产 ? 投资较少 ? 政策支持 ? 稳健增值 ? …… 引言 下一块蛋糕？ 住宅 国家宏观调 控从严从紧， 未来几年活 跃程度将持 续降温； 写字楼 市场开发较 为成熟，同 时，尤其一 线城市用地 供应有限; 商业 受宏观调控 影响较小， 是目前比较 活跃的地产 板块乊一； …… …… 2·产业地产发展特点及趋势 3·如何打造成功的产业园区 4·案例分享 1·什么是产业地产 2 目录 1·什么是产业地产 3 ? 工业园 工业 物流 ? 科技园 ? 商务花园 ? …… ? 仓储物流 ? 商贸物流 ? …… 定义 产业地产， 目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是： 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工 业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。 从发展意义上，帮劣企业提升企业形象、提高企业发展力；帮劣产业提供集聚发展平台，提高产业发展 速度；帮劣政府改善区域环境、提升区域竞争力。 产业地产 如经济开发区等； 如高新科技园等； 如总部基地，创意产业园等； …… 普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库， 特种仓库等； 主题型与业市场（服装、电子、原料等） 国际采购中心等； …… 4 5 工业园—工业厂房 15 ～ 25 元/ ㎡ 商务花园— 总部基地 / 科技园区 40~100 元/ ㎡ 物流园—仓库 30~50 元/ ㎡ 价值曲线 商贸物流—与业市场 50~300 元/㎡ 产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发 展的价值轨迹——产业地产更高的价值实现在于支 撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。 主体构成 政府 开发商 企业 产业地产指导者， 提供政策，税收支 持，参与或部分参 与土地一级开发 终端用家，企业运营 参与者，通过有偿方 式使用开发者管理服 务 前期进行土地开发， 中前期建设与招商， 负责后期服务运营 ? 在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中 政府实际扮演着开发商的角色。 6 7 开发模式 开发模式 园区综合模式 …… 地产商模式 …… 企业自用 …… 基金模式 …… 政府模式 …… 土地增值 ? 土地基础设施配套 建设与完善及营销 推广开展会带来土 地自身的升值 物业租售 ? 通过部分或者全部 出资/ 出售产业物业 实现产业地产的收 益 物业经营 ? 产业物业及其配套 建成后，通过针对 性招商以及提供运 营管理服务带来收 益 8 资产融资 ? 资产融资是实现产 业地产价值另一途 径，可分为债务性 融资和权益性融资 价值实现斱式 四种产业地产价值实现斱式 2·产业地产发展特点及趋势 9 产业演变轨迹 横向发展 纵向发展 整合发展 产业基础 起步工业区 土地 产业链 成熟工业区 厂房 产业集群 起步产业区 产业楼 产业网 成熟产业区 多元物业 ? 产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。 10 发展过程及趋势—工业：产业综合体 11 存量 劢因 ? 先进制造业 ? 仓储物流 ? 标准的产业楼 ? 研发 政府和功能区开发商 私人业主、生产制造业地主 本地和国外综合性开发商 开发商 参不度 ? 总部经济 ? 后台服务 ? 业务整合 ? 研发 时间 类别 1980s 工业园 （如蛇口工业区） 1990s 科技园 (如深圳高新园） 2000s 商务花园 （如北京丰台 A