某项目前期策划.doc

 目录 “水榭丽都”居民小区项目概况 1 “水榭丽都”居民小区项目投资环境及资源条件评价 2 赤壁市房地产市场分析及项目市场预测 3四、项目实施计划投资估算及融资方案 5 项目风险分析 9六、项目范围与工作结构分解 10 七、项目组织结构设计 11八、项目实施进度计划及横道图 11 附录1 项目总规划平面图 附录2 投资估算表 附录3 项目WPS图 附录4 项目组织结构图 附录5 项目实施计划横道图 项目概况 项目基本情况 .项目设想方案与选址 由于市场发展的需要以及现代居民的居住条件的不断上升，本公司拟建一大型居民小区，集居住、休闲、娱乐、商用为一体，引领居民小区的时代前沿，充分体现‘宜居’的宗旨为城市繁荣发展贡献自己的力量。 本项目拟建于赤壁市赤马港村南侧0.5公里处，赤壁市位于咸宁辖区，为著名的历史文化城市。本项目选地南邻丰财山之畔，陆水湖之滨用地功能为商住及配套设施㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡年平均气温16.9°C，年平均无霜期247~261 天，降雨量1251~1608毫米II类建筑场地。属于对建筑抗震有利地段。 勘察场地仅在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量的上层滞水，该地下水对混凝土有极微的腐蚀性。 根据2001年中国地震区划图，本地区基本烈度为6度。 .项目周边环境条件及解决方案建议 本项目拟建初期周边开发度较低，周边人口少，场地较为宽阔，可以不过于考虑噪声、光污染；本项目依山、伴水而建，需考虑在建设过程中对周边的环境污染问题，尤其是应该积极设置优良的排污排水以及废物处理系统；建设场地交通便利，对建设实施非常有利。随着开发、建设时间的延长，周边的环境将会产生变化，比如周边开发度提高、居民量增多等，需要在建设过程中不断优化以致对周边自然环境和社会环境造成的影响。 3.项目目标 1).项目质量目标 为保证工程创优，总体工程在交付时保证100%的合格率，单位工程一次交付达到100%的合格率。决不允许出现多于3%的返工率，各种材料采购、施工工艺严格监视，严把质量关，做到上下一体，相互监督管理。 .项目进度目标 本工程项目较为为中型项目，总体建筑面积4.5万平方米，所以在项目进度控制这一块不会有太大的问题。本项目初步预计是3年12个季度完成施工，如果在条件允许和其他条件好的话会更好、更快的完成项目。（具体项目进度计划见第八部分） .项目投资控制目标 项目总体计划3年完工，会分两期投入资产，第一次为第一季度初，第二次为第五季度初，本项目计划于整体项目竣工交付使用后，并使得资本全部回流。即在第三年末收回所以投入资本，还清银行贷款。 .项目销售及利润目标 本项目销售实行预售制度，即在本项目开工日起便开始销售，计划为第一、第二年预售一部分，其中资金分别作为第五季度投入使用；第三年末开始实现盈利，至第五年末实现所以房产基本销售完得局面。预计总收益应占总投资的50%——60%。 “水榭丽都”居民小区项目投资环境及资源条件评价 赤壁市交通与地域条件 在整个湖北省内，作为一个县级市，赤壁现有的交通地位是非常优越的，中国第一大铁路，也是中国铁路网的脊梁--京广铁路穿越赤壁市区，中国交通第一要道--107国道经过赤壁，中国最繁忙的高速公路--京珠高速也经过赤壁，即将建成的武广高速公路贯穿赤壁。湖北省内有如此大交通优势的城市只有孝感，武汉，咸宁这四个城市，且这几个城市只有赤壁是县级市，且京珠高速离另外孝感，咸宁都比较远。赤壁作为一个县级市，享受的是地级甚至是比地级市还强的交通待遇。有如此好的交通优势的赤壁，吸引了周边崇阳，嘉鱼，洪湖，通称等地方的人来赤壁坐火车或进行商贸活动，是赤壁成为泛赤壁区域(含赤壁市，崇阳县，嘉鱼南部，洪湖南部，通称部分）的最大城市，中心城市，泛赤壁区域约200万人口，7000平方公里，几乎相当一个中等地级市的规模。 正因为如此，加上国家和省在赤壁的企业和机构，赤壁2008底城区人口达到25万，流动人口6-7万，城区面积约26平方公里，湖北县级市中城区规模仅次与仙桃市，与许多弱小的地级市规模差不多，如黄冈，孝感等。所以说赤壁市的地域