第二章 房地产经济运行过程课件.pptVIP

第二章 房地产经济运行过程;含义：是房地产商品的再生产过程，即生产、流通、 分配和消费四个环节连续不断、周而复始的循环过程。;一、地产开发; 房地产企业或地产企业按照一定的规定和要求投资于特定土地，将其改造加工成能满足房屋建设和有关项目使用需要的熟地的活动过程。;　（１）土地征收的定义：;2004年3月，全国人大通过的《宪法》修正案接受中央的建议将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”修改后的土地征收与土地征用的区别是：土地征收的对象是土地所有权，而土地征用的对象是土地使用权。 ; （２）通过征收取得土地的程序 ; （1） 土地出让的定义;申请预报;;转让申报;　 　　（３）土地转让条件 　　按???出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 　　按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　思考：如何通过对土地转让设定附加条件抑制地产投机？ ;（１）土地使用权划拨的含义 　　指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿安置费后将土地交其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。 　　特点： 　　分为有偿使用和无偿使用 　　划拨土地没有使用期限的限制 　　划拨用地未经许可不得出租、抵押和转让 （２）划拨用地使用权的范围 ;二、建造房屋 （一）勘察设计 （二）施工及监理 （三）竣工验收 ; 三、房地产营销 （一）营销目的 （二）销售方式 1、按流通中投资回收的环节看 2、按销售主体来看 ;（三 ）营销基本原理;四、房地产使用;五、房地产维修和服务;六、房地产退废;地产开发;第二节房地产经济运行过程的特点;;;第三节房地产经济运行过程的协调