宅基地使用权流转模式探析——天津“宅基地换房”.pdfVIP

◆法律经纬 ▲{I}lJ占轧会 - - — — - - — ：--———·--一 2012 ·06(中) 宅基地使用权流转模式探析 天津 “宅基地换房” 李云遍 摘 要 宅基地使用权是农民的一项住宅保障性权利，为了保障农民的生存利益，现行法律严格限制其流转。而宅基地使 用权作为一项用益物权，从法理上讲可以自由流转而不受干涉，土地资源的优化配置和集约化利用也需要其流转。天津 “宅 基地换房”是宅基地使用权流转的一种有益尝试，解决了小城镇建设的土地与资金问题，推动了小城镇建设步伐，改善了农 民的生活条件，有利于实现城乡一体化．但这种模式在推行过程中必须注意农民利益的保护，处理好农民的生活与就业问 题 。 关键词 宅基地使用权 流转 宅基地换房 作者简介：李云遍，西南交通大学2010级经济法学硕士。 中图分类号：D922．3 文献标识码：A 文章编号：lo09．0592(2012)06-050-02 一 、 宅基地使用权流转规制概述 二、“宅基地换房”的基本情况 宅基地使用权是以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所 “宅基地换房”就是在国家政策框架内，坚持承包责任制不 有土地进行占有和使用的权利。0宅基地使用权是农民以集体经 变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划设计和建 济组织成员身份无偿取得的，可以无期限使用，是农民的住宅保 设有特色、适于产业聚集和生态家居的新型小城镇。农民则以其 障性权利。 宅基地 ，按照规定的置换条件换取小城镇中的一套住房，迁入小 一 个好的资源权利的制度设计可以优化资源配置，使资源得 城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地 占补 到充分高效利用。宅基地使用权是一项农村土地资源权利，事关 平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一块可供市场开 我国九亿农民的生存利益，它应该按照怎样的程序取得，又应该 发出让的土地，用土地出让收入用于小城镇建设。0 按照怎样的规则去行使都是立法者慎重考虑的问题。我国 土《地 天津华明镇宅基地换房主要做法是。从2005年开始华明镇 管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村 政府首先对农民房屋进行普查、确权，然后由政府组织成立天津 村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可以看 滨丽公司对新城镇建设进行选址、规划设计和建设，之后由农民 出宅基地使用权流转原则上不被允许，农民如果没有其他房屋， 自愿申请，如果一个村有90％以上农民同意换房，则由村委会与 宅基地一旦流转则意味着失去了生存的保障。之后国务院为了 政府签订换房合同，最后按照一平米主房换一平米商品房，两平 加强房地产市场的宏观调控，防止农村宅基地使用权变相流转， 米附房换一平米商品房的标准置换。华明镇原有宅基地 12071 建设小产权房，多次出台法规、政策强化对宅基地使用权流转的 亩，而新建小城镇只需占地8427亩，换房后宅基地复耕，不仅可 限制。 以实现耕地占补平衡，还可以节约出近四千亩土地出让用于商业 宅基地使用权能否流转在法学界一直争论很大，一部分学者 开发，以土地出让收益支出新城镇建设费用，可以做到土地与资 支持立法者的观点，认为宅基地使用权是农民的生存保障，如果 金的平衡。 允许其 自由流转很可能会导致农民流离失所，影响农村社会安 三、“宅基地换房”的现实意义 定；另一部分学者认为宅基地使用权 自由流转不仅可以体现宅基 总体来说，天津华明镇的宅基地换房是成功的，在符合国家 地的土地价值，给农民带来巨大的经济利益，也可以促使有限土