中国特色的房地产业的发展状况和变革.docVIP

　　中国特色的房地产业的发展状况和变革 --中国特色的房地产业的发展状况和变革 关键词：房地产业 变革 中国特色 建立有中国特色的社会主义，论文格式是我国人民在未来相当长的时期内努力的方向。有中国特色的房地产业是有中国特色的社会主义的一个有机组成部分，因而也是我国房地产业改革的根本方向。 一、我国房地产业的变革及问瓜严格地说，建国以来，房地产在我国并未形成一个独立的行业，它在国民经济及社会生活中的重要作用并没有得到应有的发挥。这是长期以来我国实行住宅的福利分配制和土地的无偿使用制所造成的后果。党的十一届三中全会以后，房地产才开始受到人们的重视。特别是近几年来，我国房地产理论和实践都发生了或正在发生深刻的变革，具体表现在:房产方面: 第一，在住宅建设上，从主要由国家投资向调动一切积极因素，多渠道集资转变。 第二，在住宅分配上，从福利制向住宅商品化转变。 第三，在住宅管理上，从政企不分的行政管理型向政企分开的经营型转变。 第四，在住宅所有制结构上，从单一的全民所有向全民、集体、个人以及社会经济组织及团体等多种所有权形式并存的方向转变。 第五，在对待住宅问题的观念上，从住宅是一种纯粹的消费品的消极论向住宅消费可以促进国民经济的发展的积极论转变。地产方面:第一，在土地供求上，从国家尽量满足用地单位超需求的尽量满足型向国家严格控制土地使用和占用的积极控制型转变。第二，在土地管理上，从国有土地分散管理、无偿使用向统一管理、有偿使用的方向转变。第三，在土地开发经营上，从国家单一垄断向包括国营在内的多家竞争转变。第四，在土地立法上，从无章可循向有法可依，立法不断健全的方向转变。第五，在地产理论上，从传统保守型向开放探索型方向转变。.这些变革表明，具有中国特色的房地产业已初见端倪。然而，毋庸讳言，中国的房地产业无论在实践还是在理论上都还很不成熟，改革的步子还不大，面临的问题还很多。 从房产方面来看，我们虽然在认识上明确了只有实行住宅商品化，才能根本解决我国城市居民的住房问题，才能将住房包袱从国家身上卸下来，实现住宅发展的良性循环。但是，如何行之有效地并且尽快地推进住宅商品化，我们还没有找到一条切实可行的途径。目前的做法及思路大致有四种:一是先提高房租，并且同时提高职工工资，将住房补贴变暗贴为明贴，二是新住宅商品化(指出售意义上的商品化)，老房子老办法(即收房租);三是规定住房标准，超标准部分提高房租，标准以内的部分维持现行房租;四是以职工(各城市不同)的平均收入为依据，将现有的房租提高到一定的比例，使住宅开支占职工家庭生活开支的一个较大份额，使居民消费结构合理化，以此逐步推进住房商品化的进程。这四种方案有的正分别在若干城市进行试点，有的还只是理论上的设想。很显然，住宅商品化推进的第一个难点，在于我国城市职工的收入水平普遍还比较低。如果按真正意义的商品化，即按经济房租(包括房屋的成本价格、平均利润及住宅供求的竞争状况决定的房租)计租或按建筑造价(建筑成本加平均利润)出售的话，绝大多数职工缺乏经济上的承受力。 因此，在职工工资还不可能大幅度增加的情况下，住宅商品化的步子显然不可能一下子迈得太大，否则会引起社会的动荡，使住宅商品化得不偿失。推进住宅商品化的另一个难点是突破口的选择。从目前许多城市的实践来看，选取的突破口基本上都是新建住宅，即老房子仍然实行低房租制，新房子则商品化(虽然大部分都是补贴出售)。这种突破口的选择有一个很明显的缺陷:维持现存的不合理状况，没有触动现存的主体弊端—低房租制。这种做法人为地将住宅制度的改革分割成两个似乎毫不相干的部分:一方面，大部分人(全国城市居民中的缺房户及困难户为三分之一)心安理得地享受着低房租的公房优待，这部分人实际上游离在住宅制度的改革之外;另一方面，少部分人(相对于三分之二而言)在承受住宅制度改革的经济压力。但间题在于这后一部分人又并非社会上的高收入阶层或权力阶层。据广州市1986年人均两平方米住房困难户的抽样调查资料，困难户中二人居多。按户主职业统计，工人275户(有效调查资料为466户)，占59.01多，个体劳动者和家务劳动98户，占21。03拓，此外20终的次序是，行政干部、服务人员、教育工。再一种阶层是婚龄青年。在466户住房困难户中，按婚姻法规定的年龄，共有未婚青年469人，占总人数的19拓，其中不能解决结婚用房的439人，占未婚青年总数的93.7书。很难想象这些阶层的人能有足够的收入及储蓄购买自己迫切需要的住房。上面的调查资料表明，在466户中，假如让他们租房，每平方米每月租金1.3元(接近成本租金)，有226户表示负担不起，占总数的将近一半。同时，在大多数人享受低房租待遇时，又有多少人愿意自己掏钱购房呢?同时，在上面的调查资料中，表示有意购买商品住宅的有135户，仅占总数的28.97拓，而其