房地产开发工程定价风险及控制概述.docVIP

　　房地产开发工程定价风险及控制概述 --第一章导论 1.1选题背景与意义 1.1.1选题背景 进入21世纪以来，随着我国经济不断高速的发展和我国城镇化率不断提高，房地产市场出现了迅猛的发展势头，由于房地产的巨大的产值，有些地方房地产产业已经成为当地经济发展的支柱性产业。同时，由于房地产的巨大的市场机会和盈利空间吸取了大量的投资者和投机者，房地产的投资资金出现了大幅度的上涨，房地产企业的数量也出现了激增现象。但是，房地产行业取得显著成绩的同时也带来了很多问题，例如房价上涨过快、土地资源浪费、产业结构失衡和房间空置率较高等问题。到2010年，我国经济面临着复杂的宏观环境，经济通货膨胀率较为严重，房地产企业出现了巨大的“房地产泡沫”，2011年为了避免出现房地产价格过热和投机性投资，政府继续加大宏观调控力度，实施收紧性的房地产政策，部分银行也实行个人住房贷款利率上调政策，全国房地产出现了成交量下降，价格猛涨的现象也得到了一定的控制，房产的投机性行为也得到了抑制。但是，由于房地产作为居民必需品的特殊性，居民的刚性需求较强，再加上房地产企业的炒作，未来房地产价格还会出现上涨趋势，只是上涨的增幅有所减小。 在企业市场营销组合中，价格是唯一能产生收益的营销项目，其他要素显然与成本有关。决定产品价格的区间因素是市场需求及成本费用。最高值是市场需求，而最低值是产品的成本。产品价格在最高值与最低值之间具有较大的不确定性，产品的利润率全部在于高于成本费用的部分，因此确定一个合理的定价显得尤为重要。 在经济快速发展的今天，尤其是市场经济快速发展的当下，房地产开发项目的定价风险和控制问题在社会经济中的地位日益突出，甚至已经变得越来越重要。房地产开发是一个涉及面广泛、时间漫长和相对复杂的过程。这个过程中存在很多风险因素，涉及到方方面面的关系，例如：投资者和政府主管部门、施工单位、中介机构、最终用户，以及许多其他的关系，以及涉及一些政策、法律法规和监管问题，使得房地产开发收益具有不确定性，所以房地产开发过程中，无时无刻不在伴随有一些风险的发生，房地产开发企业必须给予高度重视，谨慎对待企业所面临的风险。因此，在房地产幵发过程中要想达到预期的目标，最主要的方面是房地产幵发项目的风险和控制定价。 1.2当前房地产企业定价面临的问题 房地产作为一种特殊的产品，具有在一个特定的区域内供给有限和短期不可重复供应的特点，所以随着房地产市场竞争变得日趋激烈，幵发商往往通过价格战来吸引消费者。而对于房地产企业来讲，价格是产生收入的唯一因素，定价决策又是企业所有竞争策略的综合体现，合理的定价和降低定价风险是房地产企业在市场竞争中取得竞争优势、拓展市场份额、提高销售收益的主要条件。但是，由于大部分房地产企业尚未建立起科学的定价机制或采取合理的定价方法，在外部竞争环境和企业自身问题的影响下，在定价实践时就会面临着很多问题，最后导致房地产定价失误滞销而导致企业破产的事故经常发生。如何根据市场的竞争环境和目标消费者的需求，合理的设置自身房地产产品的价格，解决房地产定价中存在的问题，规避定价风险，成为了房地产定价研究中比较有挑战性的研究课题。本章基于目前房地产市场定价的实际情况，分析了当前房产定价面临的主要问题，从而为分析房地产定价风险的影响因素和风险控制策略的选择提供基础。 1.2.1定价策略及方法落后 目前，根据国家统计局资料显示，2013年全国房地产开发企业已经达到了89859家，总开发投资达到86013亿元。从这些数据可以看出，房地产市场已经进入到了市场竞争阶段，但是只考虑内部因素而忽视市场竞争环境的成本导向定价法却是目前大部分房地产企业对商品房的定价最普遍釆用的方法。房地产企业在采用成本导向定价方法时，没有科学的定价方式，定价的随意性较强，一般是对建设过程进行成本核算，在此基础上加上适当的利润，就形成了产品的价格。由此可见，这种单一的定价方式和落后的定价策略很难在激烈的市场竞争中取得竞争优势。 由于房地产具有地域性、高价值性、阶段性和施工周期长等特点，房地产与普通的产品具有较大的差异性，在釆用定价策略和定价方法时也具有特殊性，但现在房地产企业单一的定价策略和方法却没有根据房地产的特点因地制宜，采取合理适宜的定价方法。同时，落后单一的定价方式在运用过程中未与房地产营销其他相关的措施联合起来。在进行市场定价时，外部环境因素没有得到考虑，而仅仅考虑了周围房价的影响因素，对于宏观环境、竞争者未来的销售定价策略、销售策略的确定、营销活动的开展等方面都没有明确的考虑，不能根据自身项目的特点，建立起多样性和差异化的价格体系。另外，在销售过程中价格调整也缺乏相应的战略指导和政策支持，只是根据市场淡旺季的心理感觉去调整房地产的销售价格，主观性的调整价格的方式，很难针对变换的竞争市场做出正确的