房地产开发用地投标内控价格确定模型研究.docVIP

　　房地产开发用地投标内控价格确定模型研究 --第 1 章 绪论 1.1 选题背景 受到安居乐业的传统观念影响，中国人非常看重住房，这造就了中国潜力巨大的房地产市场，在供需两旺的市场刺激下，中国的房地产行业经历了辉煌的十年。 房地产行业作为基础行业，产业链牵连钢铁、水泥、建筑等 30 余个行业，触及国民经济的根本，其发展带动了相关行业的发展，解决了大量就业。同时，土地出让收入又是地方财政收入的主要，地方财政对房地产的依存度也非常高。 土地是有限资源，供应量在日益减少，而房地产发展过热，市场需求量不减，供需紧张致使房价不断攀高，泡沫越吹越大，威胁国民经济健康和可持续发展。一项调查报告指出，2013年我国城镇房价收入比达到 12.07，一线城市更是高达25.25，远大于国际正常水平 6 到 8，普通民众已经不堪房价的重负，社会上呼吁政府调控房价使之回归合理水平的声音不绝于耳。 为了抑制房地产过热，政府和银行业相继出台了一系列调控政策和手段：比如规定个人购买第二套房首付款需占总购房款的 70%，比如银行收紧对房地产开发商的贷款，降低甚至取消购房者的房屋贷款利率优惠等等。更深层的调控手段也在酝酿中，比如全国个人住房信息联网系统的筹备上线，要求公民登记个人房产信息，为下一步房地产税的实行提供基础，最终目的是释放更多房源，盘活市场存量，缓和购房矛盾，降低住房资源浪费和社会不均。 1.2 选题意义 当前的房地产市场形势迫使房企摒弃粗放的投资模式，加强成本控制。开发用地的拿地成本正是其中一项重要的成本构成，对后续开发影响深远，拿地成本的投入又是通过土地招标等出让方式实现的，因此，研究确定开发用地投标报价的方法对于房企加强成本控制是非常有价值的。现行的投标报价方法仅能够得到最高投标报价，也就是报价的上限，而本文创建的模型能够计算出合理的而非最高的投标价格，且同时得到相应的中标概率，能够帮助房企获取更为全面的报价参考信息，这也正是本文选题的意义所在。 第 2 章 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法 2.1 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法介绍 2.1.1 基于假设开发法的定价思路 地价理论讲，“房价决定土地价格”，现行的土地评估方法是根据未来宗地上的房地产产品预期价格来确定该宗地的价格，该类方法中最常见的是假设开发法，一般流程如下： 房企先要调查待售地块的内外部环境，内部环境包括地块的地理位置、占地面积、容积率、绿地率和建筑密度等因素，外部环境包括影响地块发展的城市（区域）规划、区域市场状况、类似项目销售状况、周边土地出让情况等因素。 然后在市场调查分析的基础上，结合地块规划指标的限制条件，进行项目产品类型（别墅、多层、小高层、高层等）的初步定位和规划，并测算出未来相关产品类型的价格，预测总销售收入。 接下来要从预测的销售收入中分别扣除全部建设成本、预期最低利润和相关税费，得到的剩余部分便是房企能够承担的最高土地价格，将这一价格作为房企投标报价参考的上限。由于每个房企有着不同的开发规划、预期房价、假设成本和预期利润，因此各自的投标报价参考的上限一般是不同的。 投标过程中每个房企仅有一次报价机会，在价高者得为主要中标标准的规则下，只有尽量给出较高的价格才能提高中标的概率，从上述土地价格测算的过程中可以看出，预期销售收入较高，承担风险能力较强，或者愿意牺牲更多预期利润的房企更可能中标。 2.1.2 现行价格确定方法的步骤 确定开发用地内控价格的步骤可以分成三个阶段，见图2.1 （1）项目调研阶段 1）地块特征分析 待出让地块的特征分为地理特征和经济特征，其中，地理特征包括： 地块区位情况，包括地块所处的城市、行政区域或非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）。 地块特征，包括四至范围、地势平坦状况、现有居民情况、土地完整情况、地质情况等。 规划控制要点，包括地块用途、总占地面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、控高、绿化率等。 经济特征包括：地块周边的商业、交通、教育、医疗、文体等社区配套以及市政配套。 2.2 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法缺陷 现行拿地价格制定方法基于假设开发法，从预测房价到估计成本，最后得到利润和地价之和是某个常数的关系。该思路相当于在项目前期评估阶段对开发过程进行模拟分析，帮助房企提前了解项目将要面临的风险，有利于房企提高风险防范能力，一定程度上保障了项目顺利开发，也挖掘出了土地的最大价值。 假设开发法揭示了预期利润和地价之间的数量关系，房企可以通过调整预期利润收益来控制报价，进而提高中标几率。但这个过程中，没有深入研究利润、报价和中标概率三者之间的数量关系，仅凭经验就得出“报价越高，中标几率就越高”的结论显然是不可靠的。在实际操作中，投标人使用该办法也不能在确定报价的同时，给出一个中标概率可