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如何在房地产开发中有效成本控制及成本测算【摘 要】项目成本控制是房地产开发企业获取利润的根本。在房地产开发过程中，首先要测算各阶段费用，本文对影响各阶段成本费用因素进行了分析，并给出了有效的控制措施。 【关键词】房地产开发；前期测算；成本因素；控制措施；成本测算 在房地产项目开发中，一个好的项目决策能使企业获得高额利润，反之将使企业亏损或会造成经济巨大损失。因此，在对房地产项目开发时，首先要做好前期的成本测算，由于行业自身的特点，房地产企业很难像施工企业那样把成本定额做得很细。但是房地产项目成本管理要实现变被动控制为主动控制，必须做到先算后做，运筹帷幄。要实现这个目标，我们就要对项目成本因素进行充分的分析，采取有效的控制措施。 一、当前影响房地产项目成本的因素 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、管理费用、销售费用、财务费用、维修基金等。从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。 1、招投标与合同建立阶段 一些少数有权威的人士，将工程建设项目以不公正的手段进行交易，工程指定关系户、人情工程，或是压价承包等比比皆是，合同条款不清晰，而现行的政策缺乏相应的约束机制，所以这种不符合工程的招投标工作，不但造成极大的经济损失，也增加了成本控制的难度。 2、工程施工过程原材料的管理 做好采购工作，降低采购成本。在实际的原材料采购过程中，材料采购人员往往从中吃回扣，采购的物资以次充好，损害公司利益的现象发生，同时加大了成本。 3、工程施工阶段管理 目前工程管理普遍存在一种现象，即在工程施工技术与管理过程中，搞技术的只负责技术和质量，搞工程的只负责施工生产和工程进度，搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰，分工明确，但实际可能产生不利于成本控制的情况。 二、房地产项目成本控制措施 1、为防止提高项目运营成本，可以在一定程度上对于意向目标地块的合理性价比提供建设性参考，确定合理的容积率。项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。项目组应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，要对设计方案进行充分的、反复的修改调整，从多方案中选出既满足功能、工艺要求，又经济合理的方案，使设计方案不断优化。 2、项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。 3、做好采购工作，降低采购成本，在原材料采购时应货比三家，实行优质优价、采购价格公开。在确保质量的前提下，采用投标方式确保供货单位和采购价格。同时，加大监督力度，对采购中出现的舞弊行为，一经发现，严肃处理。 三、房地产开发的成本测算问题 （一）成本测算的重要性 在项目正式立项前一般都要对该项目进行评估分析，包括该项目成本估算，同时根据市场预测预计销售均价，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。它是建立成本控制目标的基础，同时也是企业决策层进行决策的依据。房地产开发项目总体经济成本测算是一个复杂的过程，但对房地产企业的投资和经营活动起到非常重要的作用： 首先，准确掌握和识别开发项目的所需成本、预期收益以及存在的风险，是开发项目可行性研究分析的重要组成部分，其有利于房地产企业的投资决策，为投资项目提供科学的决策依据，避免投资风险和企业经营风险。 其次，一旦项目启动，可以以此为基础，编制开发项目的预算和风险计划，作为用来控制项目的开发成本和控制的项目风险的依据和基准。 第三，以此为基础编制开发项目的资金计划，方便资金的统筹划安排。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。 （二）如何准确地测算项目成本 项目成本包括土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面内容。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定。 1、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广