创新住房保障融资模式完善建设资金支撑体系.doc

创新住房保障融资模式完善建设资金支撑体系一、创新保障性住房建设融资模式的必要性和可行性 当前，我国现行的保障性住房建设融资手段已不能适应保障房建设规模的需要，这将严重影响和制约国家“十二五”规划提出的保障性住房建设目标任务的顺利实现。创新保障房建设融资模式已成为我国保障性住房建设的“胜负手”，乃至整个国家经济发展和政治稳定的必要前提和重要因素之一。 （一）必要性 1.拓宽保障性住房建设融资渠道 按照我国经济实力，中央财政不可能全包保障性住房建设资金的缺口，只会有限地解决部分困难地区的保障性住房建设资金缺口。在实行分税制财政管理体制改革后，中央财政收入占全国财政收入的比重迅速上升，地方财政同时面临庞大的城市化压力，还要解决医疗、养老等社会保障问题，因此，依靠地方财政解决保障性住房建设资金缺口也有限。受地价和可出让土地面积的影响，地方每年的土地出让收益并不稳定，不具备可持续性。住房公积金增值收益缺乏连续性和有效性，需要一段时间的积累才能形成一定规模。对财政资金的过多依赖以及单一的融资渠道，导致保障性住房建设所需资金匮乏，资金问题已经日益成为制约我国住房保障制度发展的主要因素，开辟其他融资渠道已势在必行。 2.稳定房地产金融市场 房地产开发投资依靠银行贷款作为主要资金来源，隐含了一定的金融风险。一旦房地产市场出现吸纳速度放缓、同类开发项目的市场吸纳周期超过建设周期、房地产价格大幅度下滑的情况将导致贷款风险迅速上升。另一方面，个人住房抵押贷款一旦出现购房者断供、收入情况变化或者房产价格下跌、银行便难免出现坏账。创新保障性住房建设投融资平台对低端房地产市场的稳定尤其具有重要意义。 3.有利于房地产市场的完善与发展 我国房地产市场存在增量市场与存量市场发展不均衡问题。由于增量市场上房产价值除决定于开发成本之外，还同消费者心理预期等因素紧密相关，从而为开发商控制房价提供了可能。正因为增量市场在房地产定价中的主导地位，使得我国房地产价格由开发商主导。而创新保障性住房建设投融资平台，通过收购现有存量市场上的二手房、空置房，可以促进存量市场特别是租赁市场的发展。发达的存量市场有利于均衡租金价格的形成，然后再以租金收益的贴现值确定存量市场上的房产价值，进而形成合理的资产价格和投资预期，引导房地产增量市场的交易需求、交易价格和交易结构，使存量市场成为增量市场的定价依据。 4.缓解低收入群体居住需求 在我国经济结构进行调整、缩短社会贫富差距的发展需要下，保障性住房建设对我国经济社会健康可持续发展的大局意义和战略作用凸显。解决1/5的城镇家庭，即1. 53亿中低收入者的住房问题，以2010年全国商品房平均价格5034元/平方米、全国平均造价2000元/平方米、保障性住房单套60平方米计算，将有9. 28万亿元的财富转移到中低收入者身上。创建保障性住房建设投融资平台的目的就是利用直接融资的特性，在不增加银行风险和政府财政负担的前提下，用有限的政府资金带动大规模的社会资金投入到保障性住房建设，实现经济社会发展成果的共享。 （二）可行性 1.市场需求巨大 按照目前城镇化速度，“十二五”末，我国城镇化水平达到51. 4%，城镇居民人口达到7. 4亿人，以城镇户均人口3. 1人计算，城镇居民将达到2. 387亿户。未来5年新增3600万套保障性住房，加上“十一五”期间已经解决的1500万套，意味着5年后将有21. 4%的城镇家庭通过保障性住房解决住房难题。可以预见，对于这一资金需求巨大的“世纪工程”，城镇保障性住房传统的政策性融资模式，无法满足新的需要，这就为建立新的保障性住房建设投融资平台提供了机遇，为发展新的融资模式提供了巨大的市场需求。 2.资金来源稳定 保障性住房建设投融资平台的回报率平均值可以介于投资利润和国债之间，具体数值为3%～5%。尽管收益并不算高，但由于其背景可带来低风险长期固定回报，保障性住房建设投融资平台开发的金融产品应该会吸引很多投资者。第一，具备低风险特点和政府信誉的投融资平台能够成为社保资金、保险资金保值增值的很好渠道；第二，通过投融资平台开发的金融产品还可以把直接的增量市场，特别是中高端增量市场的投资资金聚集起来，引导到更有需要的保障性住房体系中，从而减少增量市场（特别是中高端增量市场）的投资压力；第三，投融资平台开发的金融产品可以实现保值的目的，当物价上涨、货币贬值时，其金融产品可以成为市场上保值增值的追求对象。 3.投资主体逐步形成 随着国民经济的发展，居民个人收入水平迅速提高，形成了巨额的社会闲散资金。根据银监会2010年年报，截至2010年底，居民储蓄存款余额达到30. 7万亿元。然而，由于外需萎缩、内需不振、国内投资渠道缺乏