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谈房地产经济城市布局动态规律【摘要】城市布局动态规律是在历史发展过程中形成的或为自然发展的结果，或为有规划的建设的必然发展规律。这两者往往是交替起着作用。研究城市布局形式及其利弊，对房地产经济有指导意义。 【关键词】房地产；城市；布局；动态 规律 城市布局动态规律是在历史发展过程中形成的或为自然发展的结果，或为有规划的建设的必然发展规律。这两者往往是交替起着作用。研究城市布局形式及其利弊，对房地产经济有指导意义。 1 对城市空间布局的研究 1.1 古典区位论的研究 住房空间分布的研究主要从区位理论中延伸。德国经济学家屠能（J．H．Von Thunen）提出的土地利用的同心圆模式，开创了区位理论的先河。随着工业化和城市化的进程，德国经济学家韦伯建立了工业区位论，指出了工业用地区位指向性的原则。20世纪30年代，德国地理学者克里斯塔勒(W．Christa Uer)根据聚落和市场的区位，提出中心地方论。稍后，德国廖什利用克氏理论的框架，发展成为产业的市场区位论。 1.2 当代区位论的发展 当代区位论吸取了凯恩斯经济理论、地理学和经济学理论及其“计量革命”所产生的新思想，增加了空间相互作用模式、各种规划模式的应用以及网络和扩散理论、系统论思想和运筹学方法，使区位论的理论和应用大大向纵深发展。例如，根据距离衰减原理，美国物理学家、经济学家司徒瓦特和赖利(W．Reilly)建立了引力模式，它已成为地理学规划工作的最通行的模式之一；接着，美国地理学家哈里斯(C D．Harris)开创了市场潜能与工业区位的关系；20世纪70年代初，英国地理学者威尔逊(A．G．Wilson)从熵最大化原理出发推导出一种具有理论意义的空间相互作用模式。按照新古典经济学的行为分析，需要确定每一个人的，包括通勤和居住在内的各种消费的效用函数，然后在各自的预算约束下，求解这个效用函数的极大值。博克曼(MJ．Beckmann)发展了一种与随机效用概念相联系的通勤模式，随后又发展成为旅游模式。另外，还有美国空间经济学家威廉·阿隆索(William．Alonso)提出的一个系统的空间互动模式，以及受供应推动的马尔科夫型模式。不论哪一种模式，区位论应用于住房经济规律，其本质可以归纳为用竟标曲线表现的住户均衡。 1.3 城市土地利用功能结构的研究 城市土地利用研究的另一个途径是由美国人劳瑞(1．S．Lowry)所创立，与屠氏传统不同，它不顾土地租价，而是从城市的功能结构要求出发，在较为宏观，或称为中观的基础上研究城市土地利用。这一模式是城市规划的主要理论模式之一，故在城市规划师中广泛流传。1964年提出劳瑞模式由两块组成：一块为经济基础模式；一块为重力模式，即：先由经济基础模式在给定基本人口的前提下推算出城市的服务人口和总人口；然后用中立模式，在基本人口就业区位已定的前提下安置服务人口的工作区位和城市居住人口的居住区位。 2 对居住空间演变的研究 居住空间演变研究与城市空间布局的研究几乎同时发展，相互借鉴。20世纪20年代，在美国发展起来的“芝加哥学派”应用生态学原理研究城市社会，其理论基础是人类生态学的生物比拟法则。该学派认为：城市是人类种群的栖息地，社会、经济地位不同的城市人都在以自己不同的实力竞争最合适的生存空间。竞争导致演替，演替的终结形成相对稳定的城市功能空间模式。在这个过程中，人的居住活动起着十分重要的作用。居住空间演变的研究包括入侵论、过滤论、互换论和住宅链理论等模式。 2.1 入侵论 1924年，E．W．／白吉斯(E．W．Burgess)最早提出了城市功能空间结构的同心圆模式，其主要是由低收入阶层家庭向高阶层居住区的“入侵”完成的。新移民一般总是以拥挤的市中心附近为最初的落脚点，以便获得就业机会。当市中心人口集聚的应力达到一定限度时，较早落脚的移民(此时他们的经济地位已略有提高)就会向邻近的外层入侵，以寻求较好的生活空间。这就迫使那里原先的居民(经济地位更高)向更外层入侵。 2.2 过滤论 城市发展中，功能空间结构往往是扇型模式，其原因就无法用入侵论来解释。继伯吉斯之后，H．霍伊特(H．Holt)认为，城市工业区是从市中心呈条带状向外延展的，居住区则通过“过滤”演替而达到相对稳定。高收入阶层家庭倾向于背向工业区的方向迁居，他们遗留下来的空住宅就由较低阶层的家庭占用，而后者原来的住宅由更低阶层的家庭占用。在这个过程中，住宅起了社会阶层“过滤器”的作用。在扇形模式中，中心商业区仍然居中，其他各区从中心向外延伸，在工业区的两侧是低级住宅区，然后是中级住宅区，高级住宅区离工业区最远。 2.3 互换论 区域科学家阿隆索(W．Alonso)和温哥提出了居住区位模式，从城市土