第四章--房地产开发管理政策与法律.ppt

第四章 房地产开发管理政策与法律 教学目的和要求： 1．了解房地产开发企业设立的条件，了解房地产开发企业的资质要求与业务范围，了解房地产开发企业设立与资质申请的法律程序。 2 .熟悉房地产开发建设管理法律制度 3. 熟悉房地产开发建设用地管理 4. 熟悉房地产工程建设项目实施管理 5. 熟悉工程质量管理制度 第一节 房地产开发企业管理法律制度 第二节 房地产开发建设管理法律制度 第三节 房地产开发建设用地管理制度 第四节 房地产工程建设项目实施管理制度 第五节 工程质量管理制度 第一节 房地产开发企业管理法律制度 一、房地产开发企业的分类 1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第29条规定，房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 （一）按权属关系划分 1.全民所有的房地产开发企业 2.集体所有的房地产开发企业 3.中外合资经营的房地产开发企业 4.外商投资的房地产开发企业 （二）按经营性质划分 1.房地产开发专营企业 2.房地产开发兼营企业 3.房地产开发项目企业 二、房地产开发企业的设立 (一)设立的条件 (1)有自己的名称和组织机构； (2)有固定的经营场所； (3)有符合国务院规定的注册资本； (4)有足够的专业技术人员； (5)法律、行政法规规定的其他条件。 （二）房地产开发企业设立的程序 1.申请登记。 设立房地产开发企业，应当向县级以上工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合法定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件的不予登记，但应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 2.依法备案。 1998年7月20日国务院常务会议通过的《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立的条件做出了进一步明确的规定。 第8条规定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同。 三 、房地产开发企业的资质等级 2000年3月23日建设部第20次部常务会议修订通过，2000年3月29日建设部部长令第77号发布的《房地产开发企业资质管理规定》，是目前我国加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为的最主要的强制性规定。 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。 (一)一级资质　　1．注册资本不低于5000万元；　　2．从事房地产开发经营5年以上；　　3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；　　4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；　　5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；　　　　　 6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；　9．未发生过重大工程质量事故。　 （二）二级资质 1．注册资本不低于2000万元；　2．从事房地产开发经营3年以上；　3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；　5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；　　 6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； （三）三级资质 　　1．注册资本不低于800万元；　　2．从事房地产开发经营2年以上；　　3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；　　4．连续2年建筑