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上海房地产开发项目定位及营销方案策划 摘要：近几年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业犹如雨后春笋般涌现。在房地产市场逐步走向成熟的同时，企业之间的竞争也更加激烈。在竞争日益严峻的市场环境下，房地产营销策略的选择尤为重要，直接关系着房地产开发项目的成败。 上海顺驰置业有限公司隶属于一个以房地产业为主营业务的集团公司，宝辰家园项目是上海顺驰置业有限公司在罗店镇开发的一个重要项目，对开拓罗店镇市场、乃至进军宝山区域市场都具有十分重要的意义。因此，制定合适的营销策略，使上海顺驰置业有限公司完成销售目标、实现可持续发展，是一个非常值得研究的课题。 本文首先对宝辰项目营销工作现状进行了分析，对其原有的营销方案进行了研究，提出了存在的问题和有待调整改进的方面，并依据市场营销相关理论，采用市场调研、案例分析以及竞争项目对比分析的方法，重新构建了一套适合宝辰家园项目的营销策略。 本文从上海市宏观环境和房地产政策入手，分析了上海市房地产市场的发展趋势，制定出了宝辰家园项目的STP 营销策略和营销组合策略。随着房地产调控政策的不断加强，宝辰家园项目的销售也遇到了一定的困难，为增加宝辰家园项目的市场竞争力，帮助其在新市场环境中长久可持续发展，本文制定了客户关系营销策略、活动营销策略和体验营销策略等。 最后，根据制定的整体营销策略，调整和梳理上海顺驰置业有限公司的公司结构，对公司的部门设立和人员分配提出建议，以保证营销策略顺利有效地实施。 关键词： 房地产；营销；定位 Shanghai Baoshan Luodian A Development Project Positioning And Marketing Plan Abstract:In recent years, China#39;s real estate industry is developing rapidly, the real estate enterprises emerged like bamboo shoots after a spring rain. Gradually mature at the same time in the real estate market, the competition between enterprises becomes more and more fierce. In the increasingly severe market environment, the real estate marketing strategy choice is particularly important, is directly related to the success or failure of real estate development project KeyWords:Real estate;Marketing;Positioning 目录 1绪论1 1.1研究背景和意义1 1.1.1研究背景1 1.1.2研究意义2 2房地产项目的营销策划3 2.1房地产项目营销策划的特点3 2.2STP战略营销理论3 2.2.1市场细分4 2.2.2选择市场目标4 2.2.3市场定位5 2.3房地产项目市场定位4P-4C理论6 2.3.14P理论6 2.3.24C理论7 3房地产市场分析8 3.1我国房地产市场研究分析8 3.1.1 2012年:楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面8 3.1.2 2013年:继续实行严格的房地产调控政策8 3.2上海房地产市场的发展现状9 3.3宝山区房地产市场情况分析9 3.3.1房地产市场运行总体情况9 3.3.2房地产特征分析9 4上海宝山罗店宝辰家园定位及营销方案13 4.1宝辰家园外部环境分析13 4.1.1宏观环境分析13 4.1.2区域总体规划13 4.2宝辰家园内部环境分析15 4.2.1宝辰家园项目介绍15 4.2.2目标客户群描述15 4.3宝辰家园项目SWOT分析16 4.4产品策略17 4.4.1建筑规划17 4.4.2景观规划17 （1）顾客是企业存在的理由，只有当企业满足了顾客的需求与偏好，企业才能获得生存与发展。尤其是当市场的主导权从企业转移到顾客，顾客已经成为左右企业兴衰存亡的决定因素。任何企业的产品营销战略定位都是建立在一定的经营活动之上，或者是为顾客提供独特的产品或服务，或者是以独特的方式为顾客提供有价值的产品或服务，因此，企业的营销战略定位必须以顾客为思维基点，为顾客提供更具价值的产品或服务。但是，顾客需求与偏好是不断变化的，其对于价值的认知也是不断变化的，这就要求企业必须通过持续的顾客价值创新来获得顾客忠诚，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。 （2