项目开发工作流程(典).pptVIP

房地产申报流程 一、对房地产开发的认识 1、房地产业的特点 2、开发的重点阶段 （1）原材料（价格和特性）：占50%的比重 （2）准确的产品定位（对市场需求的判断）： 设计、构思 （3）产品的生产完成：实施阶段。即“雕琢”阶段， 对操作能力的考验。 二、对申报手续的认识 1、非重要性：在生产实施环节中的比重不多的一部分； 2、存在的必要性：房地产商品的特殊特性（专业性强、影响面广）造成审批环节多，关系复杂； 3、目前的现状：不够公开透明、公平、规范； 开发商：在不规范现状下的抱怨和投机； 政府：计划经济向市场经济转变过程中的滞后，处在变化中和进步中； 权力产生的腐败。 4、长期的发展趋势：公开、公平、规范、简化的操作。 三、目前的开发和申报流程 1、介绍思路： 对应我们熟悉的生产过程中每一步骤，介绍相应的审批步骤及行业主管部门； 三、目前的开发和申报流程 3.2、新产品的生产许可——项目审批阶段 3.2.1 产品设计的限制条件： 市规委——规划意见书。必须 3.2.2 开发许可： 市计委、建委——立项、可研批复。多余，计划经济的产物，有希望改变，靠市场调节 三、目前的开发和申报流程 3.2.3 产品按要求设计： 3.2.3.A、市规委——审定设计方案通知书、建设用地规划许可证 3.2.3.B、园林局、消防局、人防办、交管局、环保局、教育局、开发办、文物局、环卫局等——专业审批意见 3.2.3.C、房地局——土地出让合同、征地拆迁许可 3.2.3.D、市规委——建设工程规划许可证。 三、目前的开发和申报流程 3.2.4 市政各主管部门——确定各市政管线综合和施工图设计。上下水、雨水、煤气、天然气、供电、电信、热力、道路。 3.2.5 市或区建委、节能办、税务局、区计委、金融机构（银行资信证明）、审计局、统计局、招标办、园林局（绿化建设费应已取消）、指定的设计单位（施工图审核）、各市政主管部门——开工证 3.2.6 取得开工证意味着新产品生产的审批结束，同时也基本上确定了施工图纸和施工单位、监理单位 三、目前的开发和申报流程 3.3 生产线生产过程——建设 阶段。该阶段审批的内容较少，企业基本可自控，是考验企业质量建设水平和成本控制水平的重要阶段 3.3.1 施工图已在审批阶段完成，可在生产过程中局部调整和完善 3.3.2 材料设备选型、成本控制：企业基本可自控 3.3.3 建筑物的施工 3.3.4 大、小市政的施工 三、目前的开发和申报流程 3.4商品房预售审批、销售、竣工验收 3.4.1 销售审批、销售： 3.4.1.A、市房地局——面积分摊原则备案、测绘确定销售面积、物业管理公约备案、核发项目土地证、核发项目销售证、预售登记 3.4.1.B、 公安局涉外办——外销项目需办理安全审核 3.4.1.C、市规委——核准项目名称 3.4.1.D、金融机构——办理按揭贷款 三、目前的开发和申报流程 3.4.1.E、企业内部——开盘销售。实际上销售策划工作从新产品的研发策划阶段就已经开始，并贯穿了产品设计、建设的全过程。本阶段只是指正式的商品房开盘推出阶段，此阶段需确定销售面积、完成房屋装户表、建立销售台帐、房屋台帐。 三、目前的开发和申报流程 3.4.2 竣工验收： 3.4.2.A 建委质检站——竣工备案 3.4.2.B 消防局、劳动局、环保局、人防办、规划委——竣工验收 3.4.2.C 房地局——面积测绘并核发项目产权。在项目竣工后办理。 三、目前的开发和申报流程 5、投入使用、售后服务——入住并开展正常的物业管理； 企业自控——办理入住； 房地局——核发业主的小产权，开发企业需与业主共同办理； 物业管理——短期由开发企业委托，长期由业主自控。 四、总结 1、综上所述，目前的审批手续繁复，开发商要分别面对众多的不同的专业主管机关，审批周期长，政府的服务意识也仍不足。 2、目前正处在变革的阶段。现有的初步试行措施虽因涉及到多众多管理单位的利益，进展较慢，但长期的发展趋势一定会越来越规范。 四、总结 3、对于房地产公司而言，应投入最多精力的，一定应是对市场和产品本身的研究，并在公司机制方面，不断地调整、寻找更高效的操作方式。这样才能够建设符合并引导市场需求的高品质产品，在为社会提供更好的服务和社会效益的同时，为企业创造最大的利润。 * * 三、目前的开发和申报流程 2、普通商品的生产过程和审批过程： 新产品的研发、设计构思——获取新产品的生产许可——生产线生产过程——成品检测、销售许可审批、销售——投入使用、售后服务； 3、房地产商品的生产过程和审批过