企业固定资产出租时租赁价格确定方法探析.docVIP

企业固定资产出租时租赁价格确定方法探析【摘要】 文中的固定资产出租，不是指融资租赁性出租，是指一般意义上的固定资产出租行为。如何客观公正地评估测算出租固定资产的租赁价格，关系到该经济行为双方的切身利益。通过对租赁价格的合理测算，可以加强对出租资产的管理力度，有效避免租金偏低的现象，避免资产流失，提高资产出租效益。文章主要对车辆、设备及房屋建筑物类固定资产的租赁价格进行探讨性测算，其他资产租赁价格的测算可参考此测算方法。 【关键词】 资产出租； 租赁价格； 测算方法 一、确定租赁价格的总体思路 测算租赁价格（简称租金，下同）应首先测算出基准租金，在此基础上根据租赁区域、租赁风险等租赁市场情况进行调整，最终确定租金底价。有确凿证据证明有市场价格的，以市场价格作为租金底价；没有确凿证据证明有市场价格的，以基准租金价格作为租金底价。 在测算市场价格时，房屋建筑物类资产应参照其所在地周边约500米范围内相同或相近资产的现行租赁价格进行测算；其他类资产参照其相同或相近资产的现行租赁价格进行测算。 在测算基准租金时，根据出租资产的价值和现行银行贷款利率等因素进行调整后再加上有关的税费等测算出年租金。 车辆及设备类、房屋建筑物等出租资产租金的测算方法如下面所述。 二、车辆及设备类出租资产租赁价格的测算 租金是由出租资产的损益平衡租金等实际支出类费用、管理费、利润、营业税及附加所构成。 （一）出租资产的损益平衡年租金的确定 1.当前市场价格的确定 2.初始购置成本的确定 对于车辆来说，初始购置成本由调整后的当前市场价格、车辆购置附加税、车辆落户时的手续费等费用构成。 对于设备来说，初始购置成本由调整后的当前市场价格、设备的运输费用、安装调试费用等构成。 3.出租车辆和设备的“租赁寿命年限” 车辆和设备的使用年限是各不相同的，影响使用年限的因素很多，车辆和设备的类型、生产厂家、使用保养状况等，都会影响到车辆和设备的使用年限。在租赁时要考虑这些因素确定租赁寿命是比较困难的。 三、房屋建筑物类出租资产租赁价格的测算 建筑物（房屋）和构筑物的租赁费的定价较为复杂，建筑物的属性、坐落位置、楼层、周围环境和道路、使用性质、技术状况等都影响租赁价格。首先，我们将建筑物和构筑物按所在地区划分出一、二、三类地区，根据具体情况确定该地区的租赁价格。 （一）一类地区租赁底价的确定 一类地区：位于市政府机关所在地及周围地区。该地区商业发达、交通便利，房地产租赁比较活跃，在市房产网上有很大信息量。建筑物的租赁价格可采用房产网上位置相近、用途相似、年限接近的租赁信息来确定，原则上不低于信息网上价格的85%。 （二）二类地区租赁底价的确定 二类地区：距市县政府机关所在地5公里以外及企业机关所在地，该地区商业经济欠发达，租赁的需求量较少，房产网上的信息量较少，可参照的房屋租赁价格也较少。所以，若无法采用房产网上位置相近、用途相似、年限接近的租赁信息来确定，则该地区的房屋租赁价格也可参照一类地区边缘的价格，降低20%～30%，或者采用下文中特殊情况下的测算方法。 （三）一、二类地区特殊情况下租赁底价的确定 （四）三类地区租赁底价的确定 三类地区：距市县政府机关所在地15公里以外，该地区商业经济极不发达，地理位置偏僻，交通极不方便，房屋租赁市场价格很难形成固定的计价标准，可参照上文“一、二类地区特殊情况下租赁底价的确定”中的测算方法计算。 在具体实施过程中，首先对出租资产现状进行现场核实，然后根据以上标准进行具体测算，最终确定租赁底价。 1