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关于国有划拨工业用地在企业改制中的土地估价方法探索 随着中国经济的持续发展，土地作为一个本来就十分稀缺的资源，就显得更加匮乏．尤其城市基础设施的实施和商品房的建设，对市中心土地开发的急剧增加，利用征地和旧区改造取得土地资源的空间越来越小，人们纷纷转向关注城市工业用地资源的利用．工业用地作为城市商品房开发的第二资源，其中尤其是都市型工业用地，具备潜在的，巨大的市场需求．下面，通过对上海某控股集团上百例城市工业用地项目评估的探索，谈谈国有划拨工业用地在企业改制中的估价思路的探索和思考． 　　一，上海城市工业用地的新形势，新挑战 　　在评估实践中，我们认为，工业用地的市场价格具有很大的不确定性，影响工业用地出让价格的因素是诸多的，其中规划的改变是关键，是影响工业用地交易的主导因素；以往通行的评估方法和评估思路已经不能适应房地产市场的变化，传统的评估方法获得的评估结果，已经不能真实反映工业用地实际成交的市场价格．因此，探索新的评估思路和方法，就成了估价师需要研究的一个非常重要的课题． 　　随着国有企业改革，改制的深化和发展，工业用地，已成为城市土地开发利用中新关注的焦点．根据上海有关部门调查，2004年工业厂房的新建面积达到312，589平方米，比去年四季度供应量增长了52%． 　　由于上海房地产商品房销售价格涨幅的居高不下，旧城区改造的成本和难度都在增加，而市场的需求量仍然很旺盛，因此，上海工业用地的价格在多方因素的刺激下，涨幅大增，具体原因是： 　　1，由于受到宏观调控的影响，土地的供应量越来越少，使上海城区的工业用地，越来越稀缺． 　　2，由于人民生活水平和生活质量的提高及二手房，新开发商品房价格的飚升且居高不下，刺激了上海工业用地价格的上升，2004年上半年工业用地的租金增加了6．8%，工业用地的价格增加了8．4%． 　　通过调查显示，2004年下半年郊区的工业用地的出让价格与住宅用地的出让价格相比，一般在1：1．5倍，中心城区一般在1：1．5—3倍，因此，中心城区的工业用地还有上升的空间． 　　从上海的工业用地整体情况看，分为市区和郊区二大版块，下面就上海市区版块工业用地的成交案例，来具体分析上海工业用地价格的变化和走势． 　　例①上海市杨浦区长阳路某地块，工业用地，划拨，土地面积3396m2，五级地段，1998年基准地价1369．5元/m2（楼板价），按容积率为1计算，每亩91万元；2004年基准地价（未定稿）1100元/m2（楼板价），按容积率为1．5计算，每亩110万元；2004年10月拍卖，实际每亩成交价295万元（划拨价），与98年相比上涨了224% 　　例②长宁区天山路某地块，工业用地，划拨，土地面积5187m2，四级地段，1998年基准地价2075元/m2（楼板价），按容积率为1计算，每亩138万元；2004年基准地价（未定稿）2100元/m2（楼板价），按容积率为2计算，每亩280万元；2004年10月拍卖，实际每亩成交价413万元（划拨价），与98年相比上涨了199% 　　例③闸北区共和新路某地块，工业用地，划拨，土地面积7030m2，七级地段，1998年基准地价581元/m2（楼板价），按容积率为1计算，每亩39万元；2004年基准地价（未定稿）1100元/m2（楼板价），土地调整为五级地段，按容积率为1．5计算，每亩110万元；2004年10月拍卖，实际每亩成交价230万元（划拨价），与98年相比上涨了490% 　　详见以下图表：单位：万元 　　3，目前，上海中心城区的工业用地，有的已经作为商业用地在使用，1998年到现在住宅和商业类房地产大幅上涨，同样带动了工业用地价格上涨，如前面举例的三块土地，足以说明上升的幅度． 　　4，由于工业用地的动迁难度和成本低于旧区居民动迁的成本和难度，从企业的经济核算分析，客观上对工业用地的需求增加． 　　5，由于城区规划的改变，使得工业用地的拥有者，在出让工业用地的价格时，希望用市场的价格来交易． 　　6，随着商业和商务活动的频繁，不少工业用地虽未经规划批准，但已经作为商业和办公用途，在出租使用，已经获得的实际收益可观，也刺激了工业用地拥有者按市场价出让地价的愿望．评估师信息网 　　二，评估思路和评估方法的探索 　　综上所述，上海中心城区的工业用地存在着巨大的市场需求，采用最高最佳使用原则，与现行的规划不符，违背了合法的原则．过去，遇到这种情况，评估项目就被搁浅，现在工业用地的评估交易，已不仅仅是个案，发展为成片，成片的市中心工业用地的交易行为，尤其是国有企业改制中工业用地的转让行为，评估愿望更加迫切，市场呼唤评估机构，对此进行探索和研究． 　　近来，我们接受的某控股集团公司100多例上海市中心城区工业用地的项目，进行了评估方法的探索． 　　现取二块土地的案例，来说明