房地产开发与经营期末考试重点归纳.docVIP

一、征地与拆迁的区别 联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。 区别：1、适应的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。 2、适应范围不同。国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。 3、行为所指的标地不同。国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。城市房屋拆迁指向的标地是房屋。 4、法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。 二、融资有哪些形式： 1、企业自有资金 2银行贷款 3社会集资 4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。 三、房地产开放步骤、流程 P12 1、决策立项阶段 2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整） 3、建设阶段 4、竣工验收及房屋销售阶段 四、房地产销售的定价方法：P140 1、类比法 2、成本法 3、评估法 五、什么是容积率？ 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值 六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念 1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。 2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。 七、土地开发的概念 广义：土地开发是指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度锁进行的活动。 狭义：土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。 八、取得土地方式，每一种方式的含义，特点（学校、军事用地划拨） 取得方式：出让和划拨 出让方式：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让 出让：是国家将建设使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用全出让金的行为（招标、拍卖等公开竞价方式）。 划拨：划拨是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费后将该幅土地交付其使用。或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为。（学校、军事用地） 特点（划拨）：1）没有明确期限 2 ）无须支付建设用地使用权出让金 3）不能转让、出租和抵押 特点（出让）：1)建设用地使用权出让法律关系中的出让方是特定的，它只能是国有土地的所有者——国家 2)建设用地使用权出让由人民政府负责，有计划的进行 3）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者分别设立 4）建设用地权出让属于要约式法律行为，建设用地使用权出让和收让方要依据签订建设用地使用权出让合同，并在收让方支付全部建设用地使用权出让金后，按规定进行登记、领取国家建设用地使用证。 九、住宅产业为什么是国家经济增长点? 1、建筑业一般都是国家的支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业的主干，在国民经济中具有重要的地位和作用。 2、住宅作为生活必需品，没有任何家庭可以离开它。——国民经济增长有许多拉动因素，住宅也以其使用的广泛性和产品的普及性，从多方面拉动经济增长。 3、住宅的质量和新颖性是公民经常追求的目标，而住宅的发展对水泥钢玻家具等上百种产品的发展具有决定性的意义。 十、资质、注册资本P18 1)一级资质 不低于5000万元，从事房地产经营5年以上 2)二级资质 不低于2000万元 3年以上 3）三级资质 不低于800万元 2年以上 4)四级资质 不低于100万元 1年以上 十一、什么是房地产市场的一级市场 一级市场即土地出让市场，由国家将土地使用权纵向出让给开发企业和土地使用者。这个市场上出让方只能是国家，受让方是各种经济性质的土地使用者，交易的仅是一定期限内的土地。 十二、土地使用年限 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 十三、房地市场的划分 1、土产市场：土地所有权买卖市场；土地使用权出让、转让市场；土地开发