非自住性购房问题的分析研究--_--由温州购房团现象引发的思考.pdfVIP

内容摘要 随着中国政府开始实施并不断深入住房制度的改革，中国房地产 近年来取得了令人瞩目的发展，并由于其产业关联度高以及对国民经 济强有力的拉动作用，成为了国民经济的支柱产业，其健康发展对国 民经济的健康发展和社会的不断进步起着举足轻重的作用。2004年 年初，新闻媒体对温州购房团进行了一系列报道，同时，社会各界关 于房地产市场发展是否过热的讨论也非常激烈，一时间，有关温州购 房团和非自住性购房的话题和讨论成为了社会关注的焦点。在这样的 背景下，对非自住性购房问题进行研究也就具有不同寻常的意义。 本文主要从五个方面对非自住性购房问题进行了研究、分析和探 讨： 第一个方面是案例背景。这部分内容主要介绍了2004年年初以 中国中央电视台《经济半小时》以及成都本地媒体《居周刊》为代表 的新闻媒体对温州购房团的相关报道以及社会各界对温州购房团的 主要观点。 第二个方面是非自住性购房概述。从中国住房制度改革和房地产 市场的发展历程来看，个人购房行为已经成为了房地产消费市场的主 体，而从购房行为的动机来划分，个人购房行为主要可以分为两类： 一类是自住性购房，另一类是非自住性购房。与自住性购房行为相比， 非自住性购房行为在购房行为动机、用途和购房对象、对银行信梦的 依赖程度、对风险的认识和承担能力等方面都存在很大的差异，这种 差异也直接决定了非自住性购房行为发生的原因以及对房地产市场、 金融体系和国民经济所带来的一系列风险。 第三个方面是非自住性购房的原因。非自住性购房并非中国房地 产市场与生俱来的现象，而投资利润存在的空间则是产生非自住性购 房的根本原因。非自住性购房的利润主要来源于土地的增值、房产的 自然增值、房产炒作行为产生的房价增值以及房产租赁收益等。同时， 由于我国住房总需求量将长期保持在较高的水平上，因此，非自住性 购房将是我国房地产发展过程中长期需要面对的现象。 第四个方面是非自住性购房的风险分析。对房地产市场供应而 言，以温州购房团为代表的非自住性购房会导致地价和房价的过快上 涨，导致房地产投入规模出现爆发式增长，从而影响房地产市场的供 求平衡，导致房地产泡沫的产生，以及导致房地产供应结构发生扭曲； 对房地产市场消费而言，供应结构的变化会让中低收入房地产消费者 无法购买适用的住房，无法解决和改善自身的居住条件，过快上涨的 房价还会提高消费者的居住和生活成本：对金融体系而言，非自住性 购房存在相对更高的违约概率，金融体系会因房地产泡沫的加剧和破 灭承担巨大风险；对国民经济而言，以温州购房团为代表的非自住性 购房会抬高劳动力成本，削弱国民经济整体竞争力，进一步加剧社会 贫富差距，对社会的安定产生影响，扭曲整个国家的产业结构：这些 都将为房地产市场、金融体系和国民经济的健康发展带来较大的风 险。 第五个方面是非自住性购房的风险控制。从维护资本流动的正当 需求、维护房地产业、金融体系和国民经济的安全运行出发，应当从 疏导、调节和限制三个方面来加强对非自住性购房的风险控制。疏导 包括一方面应建立多元化的投资渠道，解决整个国民经济的平衡发展 的问题，避免资本在房地产流通领域过度集聚所产生的风险，另一方 面，应拓宽房地产行业的融资渠道，让民间资本从房地产消费流通领 域进入房地产开发建设领域。调节包括从政府和金融机构两个方面努 力，通过调节房地产市场的供求关系来调节房价，进而调节非自住性 购房。限制则是指通过政府和金融机构的共同努力，提高非自住性购 房的进入l-J槛和投资成本，控制非自住性购房的投资利润率，从根本 上对非自住性购房现象的产生和存在的空间加以控制。 关键词：房地产非自住性购房问题研究 Abstract the EversinceChinese started reform，Chinese governmenthousing real has substantial estate estate industry