天津以宅基地换房建设示范小城镇调研分析方案.docVIP

天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告 2012年02月06日 来源：城市中国网 黄跃 天津市自2005年下半年开始，积极探索以宅基地换房建设示范小城镇的新模式。目前，这项探索已初具规模。为总结天津市建设小城镇的有益经验，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近日赴天津进行了专题调研，现将有关情况整理汇报如下。 截至2010年11月底，天津市先后共建设了四批宅基地换房示范区，累计使用挂钩周转指标52075亩，涉及全市范围内61.5万农村人口。表1显示了各批示范区的大致情况： 表1：天津市宅基地换房各批示范区统计 批次 挂钩周转指标 指标下达时间 涉及乡镇和行政村 农村人口 目前状况 第一批[1] (5个示范区) 12405亩 2006.4 3镇42村 8.6万人 农户全部入住 完成复垦 第二批[2] (12个示范区) 9075亩 2008.6 9镇80村 11万人 农户全部入住 正在复垦 第三批[3] (12个示范区) 19995亩 2009.7 11镇132村 22万人 新居正在建设 四批[4] (9个示范区) 10600亩 2010.8 9镇98村 19.9万人 前期规划编制 [1]包括东丽区华明镇，津南区小站镇，武清区大良镇、南北辛庄村。 [2]包括西青区张家窝镇，北辰区双街镇，津南区八里台镇、葛沽镇。 [3]包括东丽区金钟镇、军粮城镇，津南区北闸口镇、辛庄镇等。 [4]包括大港区中塘镇、小王庄镇，东丽区新立街，西青区中北镇、王稳庄镇、精武镇，武清区东蒲洼镇，宝坻区高家庄镇、静海县大邱庄镇。 目前，前两批17个示范区已基本建设完成，19.6万个农民已经住进了漂亮的小城镇。 一、主要做法 天津市的宅基地换房，其最大的特点是将农民集中居住和新型小城镇建设有机结合起来。在大多数示范区，农村宅基地复垦后形成的建设用地指标全部用于新建小城镇内的工商业和公建配套设施建设。以下是天津市宅基地换房的主要做法： 1，尊重农民意愿，尽可能满足老百姓的实际需求。天津市在确定示范镇之前，要求所有申请试点的村召开村民代表大会进行表决，只有拥护率超过95%，且村民自愿签订整理宅基地的法律协议后才能正式获得试点批准，由此较为充分地尊重了农民的意愿。此外，各示范镇在实际操作中也尽可能地满足老百姓的实际需求。比如天津市静海县子牙新镇，仅就“享受宅基地换房人员资格的认定”这一条，负责具体操作的相关部门就在征求村民和村委会意见的基础上来来回回修改20余次，最终出台了共计13条认定可享受补偿人员的指导意见[5]，从而使得很多原本无法享受政策补偿的村民可以享受到宅基地换房的福利[6]。此外，为使来自9个不同行政村的村民在换房后仍能就近居住在一起，当地操作者不厌其烦地帮助农户调换他们随机抽到的还迁房。 [5]参见静海政发［2009］68号文“静海县子牙示范小城镇宅基地换房置换办法”。 [6]比如长期在村里居住生活但又没有本村或本组农业户口的人员，这批人在华明镇的建设过程中就无法获得相应的人均35平方米的房屋补偿，在子牙的这个项目中就可以了。 2，统一颁发大产权证，提高还迁农民房屋的市场价值。天津市将所有示范小城镇的建新区用地均转为国有划拨用地，集中居住的农民都可以领到类似经济适用房的房屋所有权证，根据相关政策，自住满五年后只要缴纳一定比例的土地出让金，就可以将现行分配所得的住房在市场上自由出租或出售。在东丽区华明镇，所有还迁农户已经领到大产权性质的房产证，当地房屋的私下交易价格已经达到每平方米6000-7000元的水准。在津南区辛庄镇尚未完全建好的农民安置区内，已经有人在楼道和居民户门口发布求租信息了。 3，由村委会与居民社区并存到撤村建居，逐步改革农村基层管理制度。为平稳实现农村基本公共治理体制的变迁，天津市采取渐近式改革方式：首先，在新建小城镇内部以3000户为单位设立社区居委会，以邻近的300户为单位设立邻里，以邻近的30户为单位设立居民小组，居委会、邻里和居民小组主要负责计划生育、社会保障、户籍管理等日常性事务；其次，暂时保留村委会，经营管理过渡时期的集体经济资产；最后，实行三改一化，完成全面转型。对村集体经济组织进行股份制改造，采取资产变股权、村民变股东的方法，将原来封闭的集体福利转变为开放的个人财产权。将农村改为社区，撤消村委会，建立起完善的社区管理和服务体系。将所有农民改为城镇居民，实行基本公共服务一体化。 4，定位城市居民的新需求，积极发展现代设施农业。在华明镇的一块总计2126亩的宅基地复垦区域里(包括部分承包地)，由华明镇农业投资公司投资1.29亿建起一批专业化有机蔬菜大棚基地。据该农场经营者介绍，一个已建成的占地8分的高科技农业大棚，年租金收入为6000元。目前