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总第 156 期 城市问题 2 008 年第 7 期 12 1002 - 2031( 2008) 07- 0079- 07 房地产市场中的政府行为外部效应解析 田 莉 1 2 19 88, , , , , 。 , , , , 。, / 0/ 0, , , 。 12 ; ; 12 F299133 12 A 19 88年建立的土地有偿使用 度在筹集城市 究可谓汗牛充栋、不胜枚举。然而多数研究集中在 建设资金、改善投资环境和导控城市发展等方面发 实证层面, 就某项政策或某种现象、问题展开论述, 挥了积极的作用, 对我国近 20年来的城市发展产生 如土地出让、土地储备、土地市场秩序整顿和政府对 了深远的影响。随着房地产业成为我国经济发展的 土地一级市场的干预等, 较少涉及对基本理论问题, 主导产业, 土地市场对促进我国宏观经济发展的重 如土地产权、土地的 度设计等的思考。事实上, 在 要性日益凸显。伴随着土地市场的几经沉浮, 发现 土地市场中存在的诸多现象, 都是和土地产权的界 市场的每一次起伏, 必定和中央政府的干预密不可 定密切相关的。如土地使用条件的确定与更改、建 分。与崇尚自由竞争的西方发达国家不同, 我国的 设公共设施对土地市场的影响、房地产市场的税收 经济改革是一条 / 政府主导型 0的发展道路, 亦即政 征管等, 都是对土地产权进行干预的形式。因此, 本 ¹ 府在建立市场交易框架和促进经济发展中起着决定 文试图借助新 度经济学派 的理论分析框架, 从 性作用。因此, 研究政府行为对土地市场的影响, 对 土地产权的角度来探讨政府行为对土地市场的影响 我国未来土地市场的发展具有重要意义。 并剖析其政策启示。 目前对我国土地市场领域的政府干预进行的研 12 ( 1973) ), , , , , 。 12 2007- 11- 16 12 2008- 02 - 05 城市管理 # 79# 5城市问题6 200 8 年第 7 期 房地产市场中的政府行为外部效应解析 由于对位于城市建成区内的集体土地产权 定义不 一 解析 / 土地产权 0 清, 造成/ 城中村0 内地下土地交易猖獗、建设无序 混乱和政府收益受损等一系列问题。 土地产权是指存在于土地之中排他性的完全权 利, 是土地所有权、使用权、租赁权和抵押权等多项 二 政府行为对房地产市场的外部 权能组成的权利束[ 1] 。土地的价值取决于交易中 效应 所包含的产权束。例如, 如果一栋房屋的产权束中 包含排斥在它附近建设煤气站、化工厂的权利, 那么 土地产权是由政府通过一系列的法规政策进行 这栋房屋的价值就大于其它条件相同而未包含该权 界定的, 然而政府的权力不是无限的。新 度经济 利的房屋。在计划经济体 下, 城市土地的所有权、 学派的代表人物之一、经济史学家诺斯指出, 历史经 使用权及其它权利均属国家所有, 土地不得流转、出 验表明, 无约束的政府权力会