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【北美购房网】境外汇款限制趋严，对海外房地产 投资产生了这些影响 多名业内人士认为，如果个人投资者对房地产兴趣仍然很大，可以关注海外华 人占比较高的国家和地区，还有就是“一带一路”利好之下，中国资本进入较多 的国家和地区。 “一带一路”路线图 在境外投资热潮兴起之时，2017 年 1 月，国家外汇管理局对购汇用途进行细化 和重申。虽居民每人 5 万美元购汇额度并未缩减，但购汇流程相比以往更加复 杂。 　　 其中重申，在个人客户购买外汇时，需要填写《申请书》，明确购汇时，不用 于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的 资本项目。违者将列入“关注名单” ，当年及之后两年不享有个人便利化额度。 　　 外管局的解释是：这既是经济金融分析的需要，也是与国际合作反洗钱的需 要，当然也是为了堵住个人购汇漏洞的需要，其中就包括海外购房和投资等利 用经常项目从事资本项目的交易。 　　 仲量联行上海及华东区投资部总监邵律则指出，近期国内资金的流动性趋紧， 有可能令国内房地产市场小幅降温，更利于国内房地产发展。 　　 “接下来资金流动会与金融层面以及经济增长层面的整体政策相关。”邵律认 为，后续还会有相关动作，会使得在稳住人民币贬值压力的同时，也能控制国 内资产贬值。 　　 人民币流向变化 　　 仲量联行发布的《中国商业地产投资市场年度回顾》显示，2015 年-2016 年 3 季度全球资本流动、购买与销售净额来看，来自中国大陆的资金非常活跃，约 为 330 亿美元成交量，增长 53% 。 　　 世邦魏理仕此前发布的报告显示，2016 年上半年亚洲投资者跨国房地产投资总 额达到 270 亿美元。其中，中国投资者的海外房地产投资占总额的 60%，达 161 亿美元，约合 1075 亿元人民币，该数据比 2015 年同期增长超过一倍。 　　 邵律指出，购汇用途重申，将令中国资本继续加码国内商业地产市场，2017 年 将保持超过 80% 的投资份额在这一领域。而 21 世纪经济报道记者从多个信息 源获悉，近期外资退出也有难度，这将会影响到外资后续的进入。 　　 “中长期是宽松政策，短期之内会严格控制，因此外资还是会对中国保持乐 观。”邵律说。 　　 多家分析咨询机构均表示，预计 2017 年人民币境外投资额度跌幅会较大。 　　 综合境外第三方机构美国无线电公司（RCA）与仲量联行的数据显示，人民币 资金偏好投资的国家与城市为：纽约为 18%、伦敦 16%、香港 14%、悉尼 11%、吉隆坡 8%、新加坡 4% 、墨尔本 4% 、洛杉矶 3%，安特卫普 2% 。 　　 实际上，过去两年房企加快布局海外、个人投资者购买海外房产，也是出于分 散风险考虑。“其他国家的房地产市场都遵循一个规律：比如纽约市中心房价很 贵，郊区房价很便宜。” 绿地控股董事长、总裁张玉良此前接受 21 世纪经济报 道记者采访时指出，比如距离市中心一个小时地铁的房价都很便宜，而中国部 分城市比如上海，全市房价都偏高，这不太健康。 曼哈顿与新泽西隔河相望，不少纽约客每日来曼哈顿工作，却选择在新泽西买房 从五大行多名人士的分析来看，目前人民币资产仍然保持平稳。值得关注的 是，金融创新在 2016 年给予中国资本流出境外很大助力，资产证券化是最明显 的趋势。作为资产配置的空白，境外地产已成部分中产阶段投资房产的首选， 比如通过资产证券化手段投资境外养老地产。 　　 邵律认为房企在境外投资规模并不大，因此，重申加强管理资本外流之后，房 企的境外融资能力也很重要。 　　 影响将出现差异 　　 目前由于人民币资金成本属于较低周期，将来走势如何将对流动性进一步释放 带来影响。 不少房企相关人士指出，中国人投资比较集中的国家与城市、原有华侨较少的 国家将会因此受到影响。比如亚洲市场中的日本、马来西亚由于中国人投资比 重逐渐增加而受影响也会比较大。 日本街头 邵律指出，这些国家对中国资本的依赖度非常高，规定重申也将对当地市场带 来影响。 　　 也有房企人士指出，英国市场中 70%-80%都是来自全球市场的投资资本，澳 洲、美国是华人基数很大的区域，将不会受到太大影响。 　　 从多家境外投资中介机构反馈的信息来看，目前在为客户设计境外投资方案 时，会尽量避免触及前述外管局提到的 “被视为异常情况以及需要密切关注的 境外投资业务” 。 　　 主要涉及到监管部门明确表述将密切关注的房地