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浅析房地产开发企业会计信息失真及对策 1、相关定义 1.1、企业概念的界定 一般来讲企业作为企业价值的载体,在进行企业价值评估时我们需要对企业 的含义进行正确的理解。一些西方国家将企业定义为:一种把土地、资本、劳动 和管理等生产要素全部集合起来的组织,并对其进行卓有成效的经营,并且以创 造利润为目标。 企业的定义一般是以营利为目的,运用各种生产要素(资本、技术、土地和 劳动力等),向市场提供商品或服务,实行独立核算、自主经营、自负盈亏的具有 法人资格的社会经济组织。 企业被定义为一种组织,是一种法律虚构,为消费者、劳务所有者、物质投 入者和资金提供者之间的契约充当联结点。由于种种原因我们所说的契约并不是 完整的。我们将企业所有权定义为对契约对顶权利之外的剩余权力控制的权利, 根据研究需要,一些经济学家将所有权定义为剩余控制权,另一些经济学家将所 有权界定为剩余索取权。鉴于研究的需要,这里将所有权定义为剩余索取权加以 研究。 1.2、企业价值概念的界定 我们所使用的企业价值的定义为:企业价值是指企业在市场上的市场价值, 企业债务价值和企业股票价值构成了企业价值。 莫迪格利亚尼和米勒在MM定理中指出,企业所有者作为资本提供者即债权人 和股东,他们追求最大化企业价值。其原因是:在日常业务过程中,有一种情况, 假如企业的资产不足以偿还债务,这时候企业的债权人对企业就拥有控制权。所 以,股东和债权人作为一个整体,企业的价值体现为企业剩余索取权,追求企业 价值最大化即追求个人财富的最大化。 根据金融资产定价理论,其未来的收益贴现值等值于资产价值。企业债务的 价值等于预期利息现值和到期本金的现值,企业在经营期间股东的预期收益现值 与企业股票的价值相等。这样一来企业的价值是企业剩余索取权的体现,未来的 6 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 收益和折扣系数决定其大小。企业预期收入的贴现值也被称为企业的内在价值, 在一般市场均衡假设下,企业的内在价值将是债券和股票的市值的加总。有些情 况下,在学者进行研究的过程中,更多的考虑股权市场,较少的考虑债券市场, 这样就忽略了债券者作为剩余索取权的拥有者的情况。 1.3、基本定义 影响企业信用风险的因素很多,其中可以用净利润、资产负债率、资产总额、净资 产收益率等评价指标对企业信用风险进行度量,用 Vi t(1 ≤ i ≤ k ,0≤ t ≤ T)表示企业在 t 时 刻发布的评价指标i的数据,为便于理解,下面将在二维空间中讨论基于时间序列的单 个评价指标孤立点挖掘算法: 给定一空间数据库SD,实参数ε (圆形邻域的半径),正整数参数P(邻域中邻居 23 个数的阈值)。算法有关的定义如下: 定 义 4.2.1 以 点 v ( x, y )为 中 心 , ε 为 半 径 的 圆 形 区 域 内 的 点 集 , 即 {u ( m , n ) SD |( x m ) 2 + ( y n )2≤ε}称为点v的圆形邻域,表示为 CN ε( v)。 定 义 4.2.2 点v的圆形邻域中除自己以外的点称为点v的邻居。C N ε( v)表示圆形邻域 的基,即圆形邻域内邻居数。 定 义 4.2.3 如果一个点v的圆形邻域内至少有P 个点,则称这个圆形邻域是密集的, 点v为核心点。如果点的圆形邻域内少于P 个点,则这个圆形邻域是稀疏的。如果一个 点的圆形邻域是稀疏的,但这个点是核心点的邻居,则称这个点为边缘点。 定 义 4.2.4 与一个圆形邻域相切的其他圆形邻域,称为邻近圆形邻域。 定 义 4.2.5 点v的局部密度为: LD ( v ) = CN ε( v ) ∑ d ( v ,u) u CN。 ε ( v) 其中: d ( v, u )是点v与u 的n维欧式空间距离。 定 义 4.2.6 如果点v的邻域是稀疏的,则v的局部偏离度表示为: ∑LD u LD v LDD ( v)=u CNε ( ( ( ) ( )) v) CN ε( v) 点v的局部偏离度表示点v偏离邻居的程度,它是v的所有邻居的局部密度的平均值与v 的局部密度的比值。由定义可以看出,v的局部密度越小,v的邻居的局部密度越大, 则v的局部偏离度越大。 定 义 4.2.7 稀疏邻域中局部偏离度LDD大于某个阈值的点称为孤立点。 1.4、房地产企业融资的概念 房地产企业融资主要是指项目开发期间股权融资和债务融资。房 地产的资本运作是指项目从投资决策开始,投资商为了解决项目建设 资金、运营资金、品牌发展资金及实现投资商投资回收而进行的以资 本市场为依托的全方位的金融操作。 对于房地产项目,尤其是大型商业房地产项目,资金问题将是 项目建设、运营成功的最关键因素,如果资金链出现问题,项目的进 展将直接受到威胁。 比如上海”正大广场”,成