浅析房屋租赁合同中承租人优先购买权问题.doc

浅析房屋租赁合同中承租人优先购买权问题 1、相关定义 1.1、优先购买权的概念 要研究一项法律制度或者一个法律体系,必须建立在以法律概念为核心的架 构上,研究任何法律制度或法律体系都不能忽视对法律概念的分析。优先购买权 的概念是构成优先购买权理论的基本内容,明晰其涵义是深入理解优先购买权相 关问题的起点,也是深入研究房屋承租人优先购买权的最起码的要求。 由于优先购买权自身的复杂性,学界对优先购买权概念的界定也颇为不同, 代表性的观点主要有以下几种: 一种观点认为,优先购买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人即 义务人出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。 10 该概念不仅高度 概括了优先购买权的”优先”、”购买”和”权利”这三个字面意思之外,还对其 它方面如权利主体、权利来源、购买对象、权利相对义务人及权利产生的时间等 作了相应界定。具体来说,权利主体为特定人;权利来源为当事人约定或法律规 定;购买对象为动产或不动产;权利相对义务人为所有出卖动产或不动产的所有 权人;权利产生时间为所有权人出卖动产或不动产之时;权利行使的条件为同等 条件。 另一种观点认为,优先购买权是指特定人根据法律规定,在特定的买卖关系 中,于所有人出卖财产(动产或不动产)时,依法享有在同等条件下,优先于其 他人购买的权利。 11 该种观点指出了优先购买权的主体是特定的人,即特定的公 民、法人或政府。该种观点把权利来源限定于法律的直接规定,而排除了当事人 的约定,这便是与第一种观点最大的区别所在。 第三种观点认为,优先购买权又称先买权,是指义务人于出卖标的物时,权 10 王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第一册),中国政法大学出版社,1998 年版,第 505 页。 11 蔡福华:《民事优先权研究》,人民法院出版社,2000 年版,第 59 页。 4 利人享有同等条件下优先购买该物的权利。即先买权利人得请求先买义务人与之 订立买卖合同并移转其标的物归己所有。 12 这种观点与前两种观点相比,其涉及 的领域有所缩减,没有把优先购买权的权利来源列为概念的内容,即没有规定优 先购买权产生于当事人之间的约定或法律的规定;同时,权利主体亦不局限于特 定人,而是一般主体。 第四种观点认为,优先购买权亦称先买权,是指在一定条件下特定主体相对 其他主体而优先受让某物或某权利的权利。此定义将权利人的购买标的从物扩展 到物和权利,认为权利与物一样,也可以成为优先购买权利人的购买对象。 综合分析上述各种观点,总的来说,它们各有所长。从涉及的范围和具体的 内容来看,主要包括权利主体、权利来源、权利产生时间、权利之行使限制、权 利效力和购买对象这六个方面。在六个方面中,只有两项是应当在优先购买权的 概念中予以体现的,即主体和购买对象问题,主体包括权利主体和义务主体。就 优先购买权概念中的主体内容而言,存在的主要争议为权利主体是否为特定人, 是否涉及第三人或其他人。前述所提及的多数概念表述中,均将权利主体界定为 特定人,这种特定性主要是基于权利人与出卖人之间特殊的法律关系或其先前的 法律地位,只有那些能够满足此项条件的民事主体,才可以拥有优先购买权,因 而,优先购买权的权利主体是相对于出卖人的特定人。另外,”优先”一词至少 应当涉及两个主体,即在优先购买权的权利人和出卖人之外,还应当涉及其他主 体,这样,优先购买权才有”优先”之实,否则,由于缺乏主体间的比较,在概 念中谈及”优先”就略显突兀。所以,笔者将把优先购买表述为”权利人较其他 人优先购买”。此外,买卖的对象不应当仅仅局限于物,还须包括权利,优先购 买权的对象亦无必要将权利排斥在外。实际上,我国部分法律已将权利列为可以 优先购买的对象。 因此,笔者认为,优先购买权的概念应当表述为;对于所有人所出卖的物或 转让的权利,在同等条件下,特定的民事主体享有的可以先于他人进行购买的权 利。 民法理论一般按照优先购买权的产生原理,将优先购买权分为法定优先购买 权和约定优先购买权两类。前者是指由法律明文规定的,只有特定法律关系中的 12 郭明瑞、仲相,司艳丽:《优先权制度研究》,北京大学出版社 2004 年版,第 18 页。 5 特定主体所享有的优先购买权;后者是指在法律无明文规定的情况下,由当事人 通过合同等法律行为设定的优先购买权。从各国的立法形式来看,主要有以下三 种:其一,共有人的优先购买权;其二,承租人的优先购买权;其三,典权人的 优先购买权。本文的讨论重点是房屋承租人的优先购买权,围绕房屋承租人优先 购买权的取得、程序、以及具体法律制度的设计等方面展开,其他优先购买权的 特点则不是本文讨论的重点。 1.2、房屋承租人优先购买权的概念与历史渊源 房屋承租人优先购买权,通说是指公民、法人或其他组织作为承租人时,享