浅析承德住宅房价现状与发展趋势.doc

浅析承德住宅房价现状与发展趋势 1、相关定义 1.1、房地产业的基本概念 按照国际行业分类标准,房地产业是为城乡居民提供居住服务的行业,它属 于第三产业。它是20世纪中叶发达国家住房市场饱和后,为适应人口和职业流动 的需要,成为专事存量资产流通的一个服务性行业,其产业范畴包括房屋和土地 开发经营、经纪代理、评估咨询、管理服务等。[1] 但我国房地产业所涵盖的业务范围较宽,除上述领域外,还包括了房屋开发 建筑和装饰、维修等一部分建筑生产活动。因为我国的房地产业起步阶段处于居 民住房严重短缺的时期,建造住房满足人民需求是当时的首要任务。 所以,我国房地产销售从起步阶段就带有严重的商品生产色彩,是跨界于建 筑开发和房地产经营销售两个行业的广义房地产业。 我国幅员辽阔、各地区社会经济发展水平相对不平衡。区域的差异性使房地 产业的经济收益在不同的区域环境内有很大的差异,并且这种差异会随着区域经 济的不断发展而处于不断变动的环境内。房地产业自身这种区域性的产业特征, 会使得各个地区房地产价格、房地产规模及其房地产企业的收益有较大的区别, 形成明显的级差收益现象。房地产业是前期开发投入大量资金的一个运作过程, 是一个高投资的行业。而由于房地产业的投资数量大,投资周期相对较长,资产 变现能力差,受国家的投资、财政税收、金融以及土地、住房等政策的影响较大, 因此容易出现较大的价格波动,提高了开发经营的风险性。同时,房地产业跨界 于生产、流通和消费等多个具有高度综合性和协调性的部门,也是社会生活水平 和社会保障的重要标志之一,在一定程度上维护着社会的稳定。 1.2、-1-3 房地产市场的基本概念 房地产市场,广意上可以理解为房地产交换关系,即房地产全部流通过程的总和。房地产市场是房 地产经济运行的基础,是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物,它既包含有形的具体的房地产市场, 也包含房地产的价格体系、房地产的供给和需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系。 狭义的房地产市场,指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。这个意义上的”场所”所 包含的交易与劳动力以及其他类型的商品交易有所不同。因为房地产是不可移动的,它不能像其他商品 那样可以运输、仓储、加工,然后集中到商场等交易场所,它的位移、集中只能是概念上的,它的交易 主要是产权的买卖。 1.3、住宅室内空间格局的概念和方法 2.1.1 建筑中的空间及室内空间2.1.1 建筑中的空间及室内空间 日本的香山寿夫是这样形容空间的:空间是以”我”为中心以放射状或同心圆向往 四周扩散,并逐渐减弱,然后在远方消失。空间包括了固定的中心和确立围合范围这两 个方面,即空间是通过为变动的中心确定一个固定点,再向周围无限扩散消失的同心圆 中确定一个围合范围来确定。意大利建筑理论家布鲁 赛维曾说:”凡是经过人去围定或 限定的一个空的部分,就成为一个包围起来的空间。” 空间及其围合体,在我们日常生活中比纯技术、美学甚至是符号学所描述的要重要 的多。空间既能将我们聚集起来,同时又能把我们分隔开。人类的聚居,打造宜居城市 都离不开空间这个元素。空间对于人际关系相互作用的方式也非常重要,是人用来交流 的最基本和普遍形式的本质所在。尽管存在着文化差异,人类关于空间的语言能够在人 们聚居的任何地点,任何时候都能被观察到。建筑为我们组织和建造了空间,其内部空 间和围合空间的物体能够以它们的语言方式来激发或禁止我们的行为。我们对空间的需 求是为了让自身改变心境、建立关系、区分活动和提示及引导恰当的行为。事实上。空 间创造了环境,环境组织了我们的生活、行为和相互关系。 室内空间最初主要功能是对自然界有害性侵袭(如:风雨雷电,其他生物的干扰等) 9 进行防范,仅作为赖以生存的工具,因而产生了室内外的区别。在环境设计和建筑设计 中,空间有内外、虚实之分,存在着远近,连续与非连续,分离与围合等各种关系。内 部的空间是建筑物或物体本身能满足人的功能和需要的部分。这说明了我们所讨论的室 内空间是人类有序生活组织所需要的物质产品。人们对空间的需求从低级到高级,从满 足生活上的物质需要,到满足心理上的精神需要。 空间的类型很多,从总体上说可分为单一式空间和复合式空间。单一式空间指的是 功能相对独立的空间个体;复合式空间指的是多空间的群体组合。从形态特征上又可分 为结构空间、封闭空间、通透空间、虚拟空间、交错空间、外凸空间、凹入空间、下沉 空间、和地台空间等: 1、 结构空间 把结构部分或者全部的暴露出来,从而产生结构营造的空间美来吸 引观赏者。如国家游泳中心(俗称水立方),把膜结构的造型自由、轻巧、柔美,阻燃、 充满力量感,节能、易于、制作简易、安装快捷、节能、易于、使用安全等优点充分的 体现出来,也实现中国传统文化和现代科技的