新形势下对房屋停产停业损失补偿的认识.PDFVIP

新形势下对房屋停产停业损失补偿的认识 张勇 摘要：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确了将停产停业损失纳入补 偿范畴。在此要求下，对停产停业损失主体的把握、房地产估价机构的权利、停 产停业损失补偿的确定，已成为实际工作中应考虑的重点问题。 关键词：房地产估价；征收；停产停业损失；补偿 一、引言 随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）和 《国有 土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）的颁布，“房屋征收”再一 次引起了社会的关注，“征收评估”又一次为房地产评估行业所重视。 在《征收条例》和《评估办法》当中，确立了以按市场价格公平补偿为核心 的征收补偿制度，房地产估价在其中扮演了重要的角色。《征收条例》第十七条 规定，对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收 房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补 偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 本文就上述第三项“停产停业损失的补偿”在实践中所涉及的相关问题发表一下 自己的观点。 二、停产停业损失主体的界定 房屋征收工作中所指的停产、停业是指已领取营业执照，正常纳税，并持续 生产经营的单位或个人以合法的生产经营性房屋为基本生产要素从事合法的生 产经营过程中，因房屋被征收造成正常的生产经营活动的中断或终止。对停产停 业损失主体的把握，可概括为： （一）具有合法有效地营业执照，已办理税务登记并出具纳税凭证。 具体为：经营范围是否合法；被征收房屋是否作为生产经营场所即营业执照、 税务登记证所载住所为被征收房屋的。 （二）征收决定公告前，企业已持续生产经营，因征收房屋造成停产停业损 失。 持续生产经营是指在可预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营 下去，不会停业，也不会大规模削减业务。简单地说，就是企业的生产经营正常 进行，不存在停产、歇业的情况。持续生产经营是决定企业经济效益的重要前提， 也是衡量企业是否产生停产停业损失的重要依据。如果在征收决定公告前企业已 停产停业或已倒闭，那么对该企业可不计停产停业损失补偿。 （三）被征收房屋为合法的生产经营性房屋。 在征收补偿时，对房屋的认定，首先应以合法为前提。根据《评估办法》， 对于已经登记的房屋，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；对于未经 登记的建筑，按照市、县级人民政府的认定来处理。其次，在合法的前提下，房 屋用途为生产经营用房。但在实际操作中，部分地方（如《赣州市中心城区国有 土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》）在公布的停产停业损失补偿标准中将 房屋用途仅仅局限于非住宅，个人认为，此规定有些不妥。 因为在现实中存在经营行为的不只是商业用房、工业用房等非住宅房屋内， 也可能存在于住宅中。在现代社会，住宅的功能已经日趋多元化，不再像过去一 样只承担着居住功能。住宅既可能用于出租以获取经营性租金，也可能被用于简 单的商品加工和一些小规模的服务性行业以获取经营性收入。对于征收这些住宅 造成被征收人停产停业的损失，征收人也应予以补偿。在此情况下，应当依据具 体情况进行分析：（1）房屋登记用途是住宅，后来私自将部分或全部住宅改为非 住宅用途。尽管被征收人有工商营业执照，但因没有经过城市规划和国土部门批 准，对于这类房屋，征收补偿时仍按住宅用途进行补偿。（2）产权性质为住宅， 但已依法取得营业执照成为经营性用房，并符合相关规定的，应按登记建筑面积 给予停产停业损失补偿。 被征收对象只有满足上述三个条件才可作为停产停业损失补偿的主体。 三、停产停业损失估价机构的确定 《征收条例》将停产停业损失纳入补偿范畴，在引入估价机制的同时也存在 评估主体选择的问题：估价机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构。 这一问题实质上反映了作为评估主体的评估机构专业性的问题。一些人认为：房 地产评估机构只能评估土地、建筑物及房地合一的房地产，其他与企业收益、资 产相关的都不能评，只能由资产评估机构评。此观点初听起来有一定道理，但细 读下，不免存在片面性。 （一）法律依据 在《房地产估价机构管理办法》第三条中，房地产估价活动包括土地、建筑 物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地 产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课