“营改增”后关于建筑物租购的税务思考.docVIP

“营改增”后关于建筑物租购的税务思考 　　[摘 要]建筑物作为企业所需的固定资产，其价格的变动影响到企业的决策。文章从税务角度出发，为企业租购建筑物提出了三个方案，并建议企业选择可获得最大抵税效益的方案。 　　[关键词]建筑物租赁；建筑物购买；抵税效益 　　[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.155 　　中国的房地产行业正面临着翻天覆地的变化。对于居民和企业而言，变化最大的影响当属不断攀升的楼价。根据媒体报道，受上海、深圳等地收紧房地产政策影响，此前上升势头强劲的一线城市房地产市场出现明显降温，而一线城市周边和部分重点二线城市全面接棒，成为新一轮涨价的生力军。其中，数据显示，3月百城（新建）住宅环比上涨的城市个数为60个，较上月减少1个。广东东莞、广东惠州、江苏苏州分别以6.72%、6.05%、5.79%的涨幅领跑全国。[1]面对价格如此不稳定的房地产市场，对于有意租购建筑物作为办公场所的企业，承租还是购买建筑物，何时承租或何时购买，成为企业不得不思考的问题。 　　对于面对租购建筑物犹豫不决的企业，笔者试图从税务的角度，提供一个思考的方案。 　　1 建筑物租购涉及的税种 　　1.1 增值税 　　目前不动产“营改增”的步伐已经彻底推进。从2016年5月1日开始，不动产的租购不再缴纳营业税，而是缴纳增值税。因此，本文所涉及的不动产租购决策，企业均按照11%的税率缴纳增值税。 　　1.2 城市维护建设税和教育费附加 　　对于建筑物处于不同地区，所对应的城市维护建设税不同。本文假定所涉及的建筑物均处于城市地区，即纳税人所缴纳的城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%。 　　1.3 房产税 　　根据《广东省房产税施行细则》，房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为百分之一点二；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为百分之十二。本文假定所涉及的建筑物处于广东省内，其房产税计算符合《广东省房产税施行细则》的规定。 　　1.4 土地增值税 　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。由于无法取得本文所论述建筑物的评估价格，因此以上述处理方式计算转让建筑物土地增值税的可扣除金额。 　　1.5 企业所得税 　　在本文所论述的税务考虑中，影响企业所得税的主要为以下三个因素：（1）租借建筑物的成本，可作为费用或成本列账，递减应纳税所得额；（2）建筑物的折旧，按照直线折旧法对建筑物进行折旧，折旧年限为20年，且残值为10%；（3）上述增值税除外的其他税费。 　　2 租购方案及规划 　　现有某企业B在用一栋建筑物作为办公场所，其使用年限已经超过20年。目前，B企业打算更换办公场所，已有心仪的建筑物。该建筑物售价为3000万元，租金为第一年100万元，往后每年递增5%。 　　针对建筑物租购的考虑，为避免不确定因素的影响，因此需满足以下几个条件。 　　（1）B企业可承租或购买该建筑物，不考虑其他竞争企业对价格的影响程度； 　　（2）租购价格为市场价格，B企业与建筑物所有人只能按照该市场价格成交； 　　（3）租金每年按5%递增，不考虑其他影响价格的因素； 　　（4）B企业有充足的现金流，可在满足租购建筑物的同时不影响生产运营所需资金。 　　图1为直接租赁与直接购买的抵税效益图示。 　　根据图示，我们可大概得出以下结论，即若B企业预期使用建筑物年限少于9年，则选择直接购买的抵税效益较大；若预期使用建筑物年限不少于9年，则选择直接租赁的抵税效益较大。笔者认为，产生如此结果，可能在于直接购买建筑物，每年产生的折旧数额也较大，在使用前期可获得较大的折旧抵税效益。越到使用后期，因指数效应，租金的金额不断接近并超过折旧额，又因B企业对建筑物使用年限折旧法，折旧额保持不变，因此在使用后期，直接租赁建筑物所获得的抵税效益较大。由此亦可得出几个结论。 　　（1）若租赁金额与购买金额不变，B企业采用双倍余额递减法或年限总和法，直接租赁所产生的抵税效益超过直接购买所产生的抵税效益将小于9年； 　　（2）若折旧年限与折旧方法不变，B企业的第一年租金越高，或递增比例越大，直接租赁所产生的抵税效益超过直接购买