物业管理专业常识.doc

业主权利与义务纠纷典型案例分析在物管服务关系中，业主既享有物管法规直接规定的权利，还可享有物业服务合同约定的权利；既负有物管法规直接规定的义务，还负有物业服务合同约定的义务。典型案例某物业公司由于在公共电梯间张贴广告却不公示收益，被业主起诉至法院。日前，北京市宣武区人民法院判决业主胜诉，责令物业公司立即在其所管理的小区公告栏内公示广告费的收益帐目。原告业主高女士称，某物业公司在对小区进行物管服务期间，不遵守合同约定，擅自在公共电梯间张贴广告，故诉到法院要求该公司停止侵权，公开电梯间广告费的帐目。某物业公司承认曾利用电梯和有关单位合作制作广告一事，但表示广告费收益用于小区建设和服务。同时，物业公司提出高女士未按约定交纳物业服务费，现不同意原告诉求。宣武区法院认为，高女士作为小区业主之一，享有物业企业对小区实施物管服务过程中所发生资金收支情况的知情权。据此，判决某物业公司立即在其管理的小区公告栏内公示在公共电梯间内张贴广告费的收益帐目。内容精要一、业主的权利依国务院《物业管理条例》（2007年版）（以下简称“《条例》”）第六条第二款之规定，业主享有下列权利：1.服务享受权。业主享有按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。依合同约定全面接受物业服务企业提供的物业服务是业主在物管活动中享有的最基本权利，该权利的产生、范围及行使方式取决于物业服务合同的具体约定。2.建议权。业主建议权包括提议召开业主大会会议并就物管有关事项提出建议及提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议两项权利。3.投票权。业主投票权是业主在物管活动中，业主对物管区域公共部分的利用和公共事务的管理进行表决的权利。4.选举权与被选举权。业主享有选举业委会委员，并享有被选举权的权利。业委会是业主大会的执行机构，业主须通过行使选举权来指明自己的代言人，传达自己的意思表示；同时，业主通过享有被选举权而有可能参加到业委会，从而行使更为直接的管理权。5.知情权。物管活动中的知情权主要指物业企业有义务将物业的共用部位、共用设施设备和相关场地使用等情况明确告知业主，物业服务企业是知情权的义务主体。6.监督权。监督权内容较为广泛，主要包括：（1）业主有监督业委会工作的权利；（2）业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况享有监督的权利；（3）业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督的权利；（4）业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有监督权。7.法律法规规定的其他权利。这是概括性规定，指业主除前述权利外还可依法律、法规所享有的其他权利。因物管服务内容和范围随物业的迅速发展和业主生活水平及其消费需求的提高而不断拓展，业主权利及其内容也会随之而不断得以发展和丰富。除上述业主基于法律、法规直接享有的权利外，业主还可与物业服务企业通过物业服务合同约定业主享有一些其他的约定权利。二、业主的义务依《条例》第七条之规定，业主在物管活动中需履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则。管理规约与业主大会议事规则都是正确实施物管的重要规章制度。因此，全体业主都负有遵守管理规约与业主大会议事规则的义务。2.遵守物管区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。这些不仅涉及个人利益、其他业主利益和物业使用人的利益，而且涉及社会公共利益。因此，全体业主都负有遵守此方面规章制度的义务。3.执行业主大会和业主委员会在授权范围内做出的决定。业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求，该决定的内容对全体业主有约束力；而业主委员会基于业主大会授权而做出的决定和业主大会的决定具有相同法律效力。为维护全体业主合法权益，每一业主都负有遵守这些决定的义务。4.按国家有关规定交纳专项维修资金。为确保物业共用部分、公共设施设备的正常使用，以及发生毁损时能够得到及时维修，就必须保证专项维修资金及时到位。因此，按规定交纳专项维修资金是业主的基本义务之一。5.按时交纳物业服务费用。物业服务费用直接涉及物业的保养和维修，也影响到物业服务企业的形象和服务的质量。因此，业主负有按规定或约定及时交纳物业服务费的义务。6.法律法规规定的其他义务。除上述义务外，业主还应接受并服从业委会、物业服务企业的管理及其他应尽义务。除上述业主基于法律、法规而直接负担的义务外，业主还可能与物业服务企业通过物业服务合同约定而负担一些其他的约定义务。实务指南一、实践中就业主权利方面应注意的一些主要问题1.“服务享受权”方面应注意的事项：（1）业主与物业服务企业之间是一种基于物业服务合同产生的平等的民事法律关系。因此，双方对该合同均负有诚信、忠实履行的义务，任何一方违约都要承担相应责