第四篇 项目定位.pptx

;;;其次， 本区域与海南不同， 北方性气候造成非常明显的“季节性旅游”， “亲海型”旅游项目仅有每年6-8月份的三个月， 本案周边很多项目因“季节性”销售而无所适从， 且房地产政策调控愈演愈烈，2011年海景房销售已陷入低潮……;在对市场篇中宏观环境、竞争环境、客群定位分析，发现本案需面临四大风险;;本案的竞争战略;SWOT战略思考;如果说我们已经找到了一个核心， 那就是“海”， 但这还远远不够， 我们需要的是 “双核心”、“双保险”， 才能有效的平衡项目开发风险， 赢得项目营销的最终胜利！;;;;;;;;如何打造可持续的，有生命力的生活模式？ —旅游地产六种开发驱动模式与本项目的关系;混合功能多元化是实现经济活动和商业吸引力的重要条件，合理的业态组合及分布可以实现人气和盈利的综合平衡。;因此，单纯依靠现有市场客群的消费能力，难以解决本案面临的问题，所以我们应站在更高的角度来定位本案，从本案竞争层面及目标客群分析，本案市场定位——;项目定位——;四大特色主题;基于核心客群需求制定的项目定位，从定位延伸而出的4大特色主题功能配套，突破了现有市场同质化的功能配套，有效建立起实现差异化的产品价值点，在销售市场上开创蓝海战略的同时弱化了自持性物业淡季经营的困难，利于本案实现盈亏平衡。;特色主题解析1：一线滨海度假主题 一线滨海度假是绥中经济区最具吸引力的资源，当北戴河人满为患时，度假客户将向东延伸至绥中经济区，因此本案应充分利用自身所具有的独特滨海资源，改造沙滩，增加服务设施，扩大受众面，将吃、喝、玩、乐集于一身，实现大众传播，为销售住宅类物业造势。;特色主题解析2：高端商务会议 高端商务会议主要针对精英阶层，这些人大部分可以主导某个行业的发展趋势。如海南博鳌亚洲论坛，成为中国房地产行业最为关注的论坛，论坛中的议题在一定程度上引导了中国房地产市场开发方向。 本案所处的绥中经济区为国家重点发展区域，其产业调整结构均为国内一流水平，具备打造高端商务会议的基础条件。而其他项目仅关注旅游资源带来的消费性收入。如本案建立华北区首个高端商务基地，开设企业会所，势必吸引国内外的关注，成功造势后，将会为本案带来更多的消费性收入。;如何实现（吸引）高端商务会议——;特色主题解析3：高端养生、康复主题 “养生”一词，最早见于先秦，战国时期的《黄帝内经·灵枢·本神》：“故智者之养生也，必须四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔，如是则辟邪不至，长生久视”。 养生，就是一种生命和谐自然的状态。在现代生活中，“养生”已经成为社会的热点话题和流行生活方式！精英阶层除关注自身的事业、家庭外，更为关注的即是自身的身体健康状况，国内外知名的休闲度假基地他们会经常光顾，为的是保持自身的活力和健康。本案拥有优质的度假资源，将中西养生休闲项目引进，将会扩大本案的消费客群。; 养生会所 ;足疗;足浴;特色主题解析3：高端养生、康复主题 本案可打造华北首个高端康复疗养基地，借鉴三亚凤凰岛的开发模式，与国外知名康复机构开展合作，采用定制康复疗养计划，满足高端客群的刚性需求—健康、长寿与活力或顶级度假行程。;康复中心——日本圣授会防癌抗癌健康中心、运动伤康复中心、其他康复中心;抗衰老健康中心——瑞士??港抗衰老青春疗养—羊胎素;总而言之，延长寿命、提高生命质量的特色服务将大大增强项目“海”之外的附加价值，形成“海”主题社区的差异性竞争优势，特别是吸引高端人群成为本案的重要目标客群，进一步降低开发风险，在区域市场竞争中争取主动。;特色主题解析4：欧式婚庆、影视主题 一部电影—非诚勿扰，带动了海南高端滨海婚庆产业链，北京、东北等经济实力较好的待结婚情侣涌入海南拍摄婚纱照，举办滨海婚礼，让婚庆带动了其他相关产业的发展。而本案同样具有一线优质海景资源，如何实现差异化，突出差异化的同时将项目自身纳入婚庆产业链中，建议本案从建筑风格、相关配套设施等方面进行构建，吸引北京、东北，乃至华北其他区域喜欢欧洲西式婚礼的情侣到本案进行消费，同时给予他们一定的优惠权限，建立绥中首个高端欧洲西式婚庆基地。;特色主题解析4：欧式婚庆、影视主题 打造华北首个具有异域风格的古堡影视休闲基地，前期可免费提供场地给相关剧组，利用明星效应为项目造势，赚足眼球，扩大项目知名度，后期可成为项目的精神标志，同时区别于其他项目现代建筑风格，建立看得见的差异化价值点。