地方政府债务与土地价格泡沫的风险循环及对策建议.pdfVIP

金【融改革】 地 方 政 府 债 务 与 土 地 价 格 泡 沫 的 风 险 循 环 及 对 策 建 议 刘格菘 (1．中国人民银行研究生部，北京 100083；2．中邮创业基金管理有限公司，北京 100082) 摘要：地方政府债务高企与土地价格泡沫构成了风险循环，在这个风险循环中，最关键的两个环 节是 “稀缺性土地减少与隐性债务显性化”与 “融资需求刚性”。偿债高峰伴随房地产需求下滑、 流动性趋紧导致的市场融资利率上升、土地市场制度改革导致的定价权转移等因素都对这个风 险循环构成一定程度的冲击。地方政府债务与土地价格泡沫的风险循环无法长期持续，“稀缺 性土地减少与隐性债务显性化”“融资需求刚性”将导致地方政府负债率不断提升、土地价格刚 性不断强化甚至 “泡沫化”。当面临偿债高峰叠加房地产需求下滑、市场融资利率上升、土地市 场制度改革导致定价权转移等冲击时，应恰当应对。 关键词：土地价格泡沫；地方政府债务；风险循环 文章编号：1003—4625(2014)05—0019—04 中图分类号：F832．41 文献标志码 ：A 一 、 导致土地价格居高不下的制度性因素分析 中央政府设定的建设用地增量上限内，地方政府通 国家统计局的数据显示，2002年以来 ，全国范 过征地收储掌控增量城市建设用地供应。 围土地成交价格 以年均 19．7％的复合增长率上涨， 截至2013年底 ，单位土地价格已经由2002年底的 480元，平方米上涨到2013年底 的3480元 ／平方米 ， 土地价格每年都处于上涨态势。 八 以 ‘ ／ ＼ ／ 、 } ～ | —— 一 一 | | } ． ■ ■ 、 l } 图2 我 国土地制，度●●，，构， 、成●l 一 一 ● ■ ■ ■ 资料来源：根据 《中华人民共和国土地管理法》整理。 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 0 0 0 0 0 o 土地的不 自由流通导致地方政府对土地价格有 I l I I I I ∞ co 卜 ∞ o) 0 嚣 0 0 0 o 0 一 o 0 0 0 0 0 较高的控制力。地方政府凭借对城市建设用地供应 圈圈 _ 地价元，平米 一 同比增幅 的垄断，能够通过主动调节供地时点、规模以实现对 图1 2002年以来土地价格复合增速 19．7％ 土地价格的控制，使之保持 “向上刚性”。在土地市 资料来源：Wind资讯，统计局网站 。 场较为火热的时候，地方政府会顺势加大供应，高价 导致土地价格居高不下的原因，既有我国城市 卖地；在土地市场较为冷清的时候，地方政府会减少 化过程中对国有建设用地的需求增长导致的经济因 供应，以维持地价的稳定。因此土地价格 “易涨难 素，也有制度性因素，这些制度性因素包括 ： 跌”，居高不下。 (一)土地的不 自由流通导致地方政府对土地价 (二)地方政府对土地财政的依赖导致的土地价 格有较高的控制力 格刚性 我国城市建设用地 由地方政府垄断供应。我国