大连某项目发展战略研究报告 .pptVIP

* 上海张江高科技园区总体规划 技术创新区（2.04km2） ： 高科技中试产业区（3.14km2） 集成电路产业区（ 6.4 km2） 科研教育区（3.85km2）： 生活服务中心（1.44km2） 科技产业区（ 1.18km2） 居住区：3.26平方公里 扩展用地：5.7平方公里 * 上海张江高科技园区发展历程 阶段 起步期 高速发展期 基本成熟期 时间 1992—1998 1999—2002 2003年至今 园区概况 引资10.3亿美元 完成开发面积10km2 引资66亿美元 注册企业1564家，从业人员18853人 固定资产投资392亿元人民币 完成开发面积17平方公里 吸引投资额108亿美元 注册企业达3168家，从业人员39967人 固定资产投资446亿元人民币 配套设施 科技广场 紫薇公园 餐饮服务中心、休闲体育中心和生活服务中心 汤臣上海浦东高尔夫球场、 浦东新区图书馆、东方艺术中心、东上海科技城、上海国际博览中心、世纪公园、40万m2主题公园 房地产市场状况 出现部分园区提供的配套房 商品房均价6500 形成了占地2.5km2的国际聚居区，其中都是低密度的别墅群，总体容积率仅为0.91 住房均价10000—150000 典型项目 流明新苑、兰沁苑、贝越流明、博士后公寓、创业公寓 城市经典2期。铭筑 汤臣高尔夫别墅 * 张江国际聚居区 随着张江高科技园区的发展，在其内部形成了一个国际聚居区 张江国际社区集中在科技产业区的东、西、北三侧 国际聚居区规划总面积为9.3平方公里，目前已经建成2.5km2 * 张江国际聚居区典型项目盘点 开发时间集中在01—03年 产品形态以多层为主 价格区间3500—6000 开发时间集中在03—05年 产品形态以别墅、小高层为主 价格区间7000—15000 楼盘 时间 价格 产品形态 楼盘 时间 价格 产品形态 广兰名苑 2003 8600 小高层 汤臣高尔夫别墅 01年开始，已开发8期 400—1400万 独栋别墅 流明新苑 2002 3500 多层 汤臣豪园 04.6 9500 联排、小高层 贝越家园 2001 3200 多层 汤臣豪庭 03.10 7000 叠加别墅 丹芳苑 2003 6000 多层 城市经典 04.7 11000 别墅、小高层 * 典型项目汤臣高尔夫别墅项目开发历程 二 期 三期 四期 五期 七期 一期 六期 * 汤臣高尔夫项目分析 阶段 第一期 第二期 第三期 第四、五期 第六期 第七期 第八期 海顿特区 汤臣高尔夫花园 石上清泉别墅区 时间 1999.7 2000 2001 2002 2003.5 2004.6 建筑形态 小高层公寓 72栋独立别墅 面积区间：353—727m2 35栋独立别墅 单栋面积369-372平方米 89栋全石材别墅 面积区间419—464m2 价格 7000—8000 12000 15000 20000元 26000元 主打客户 著名跨国公司的近百位董事长、总经理、高级主管，以及影视文艺界名人 随着园区的逐步发展和成熟，汤臣高尔夫别墅项目的： 建筑形态从小高层公寓——联排别墅——独栋别墅 面积区间逐步加大 均价逐步提升 * 典型项目城市经典Ⅱ期。铭筑分析 区位 张江国际聚居区内 规模 占地面积113亩、总建筑面积逾10万平方米 建筑形态 8幢小高层公寓和96套双拼、联排别墅 面积区间 别墅平均面积400m2左右 公寓100m2左右 卖点 超高性价比：超低总价享受独立别墅式豪华私人空间、创性价比之最 7.2米豪阔面宽客厅、140 m2超大地下空间，独创个性私享领地 数百米亲水岸线、坡地丘景、果岭景观 双车位地下车库、人车分层模式 近3000平米豪华国际酒店式会所 * 张江高科技园区高端项目的发展给我们的启示 张江整体规划不断深入、国际知名度不断提高以及投资环境进一步改善为张江高端项目的开发提供了有利时机和前提条件 随着产业的发展和园区的不断成熟，应该为产业中高端人群提供与之相匹配的高档住宅 成熟的园区应该形成独立的高、中、低住宅区满足不同层次产业人口的居住需求，这也是进一步完善园区功能，提升园区吸引力的内在要求 * 大连软件园发展历程 1999年 2001～2004 2005至今 时间 园区发展 科技部授予大连软件园国家火炬计划软件产业基地 中日软件产业合作门 户 世界五百强纷纷进驻 　 多层，高级公寓 居住人口 棚户人口 房地产市场 园区居住人数逐渐增多 市区消费者逐渐被园区吸引，投资者大量出现 产品：小高层住宅、高级公寓 均价上升至5000以上,跻身中高端市场 缺少高端项目 区域即将成为大连房产市场的领跑者 棚户改造和工厂改造 典型项目