房价调控与制度结构改革.pdfVIP

2014年6月 河 北 经 贸 大 学 学 报 (综 合 版 ) Jun．2014 箜 鲞 笙 塑 坚：型 旦!! !! 丝! 坐 型墨 竺! 丝竺垄! 2 Vo1．14 Ⅳ0．2 ●经济学与管理学研究 房价调控与制度结构改革 付建华 ，李银才z (1．江西省社会保险管理中心，江西 南昌330025；2．江西省寄生虫病防治研究所，江西 南昌 330046) 摘要：近年来我国房地产价格持续上升。房价调控失灵根源在于调控措施未触及对房价起决定作用的现行制度结 构。改革不合理制度 ，逐步完善商品房价格的市场形成机制，并就市场失灵提出有针对性的监管措施，房价宏观调 控措施才具有可实施性。 关键词：房地产；房价；房价调控；宏观调控；正式制度；非正式制度；土地财政；土地政策 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1673—1573(2014)02—0084—03 制度结构，是房价宏观调控失灵的根源。 一 、 引言与文献综述 二、正式制度与商品房价格 从 1998年住房分配制度改革以来，我国商品房 市场发展迅速，但商品房价格市场形成机制尚未完 由正式制度、非正式制度、实施机制构成的制度 善。面对不断高企的房价和民众抱怨，政府频频出 框架，决定着组织效率和经济效率5[1。商品房价格同 手。从2003年政府将房地产确立为国民经济 支“柱 样是正式制度、非正式制度、实施机制综合作用结 产业”开始，10年时间9次调控，结果房价越调越 果。要达成房价调控 目标，必须从影响房价正式制 高。这表明房价调控措施未触及决定房价的现行制 度、非正式制度、实施机制人手分析，采取综合性调 度结构。 控策略。 高企的房价与频频失灵的调控，既引起潜在购 据中华全国工商业联合会调查，81个房地产项 买者焦虑，也吸引了学者 目光。有的学者认为我国 目总费用支出中，土地成本与税收所 占比例为 住宅市场不符合有效市场假说 ，近年来住宅价格猛 49．42％。也就是说，在房地产开发项 目总费用支出 涨无法用经济的基本面和住宅价格的历史信息来解 中，有近一半是流向政府的问。这说明我国高企的房 释，必须引起政府和行业的足够重视f1]。有的学者认 价，是成本推动和需求拉动综合作用产物。除抑制部 为房地产业的垄断特征以及房地产商的垄断经营是 分投机 、投资需求外，目前的土地政策、税收政策是 造成房地产价格坚挺的重要根源，并提出将垄断价 房价昂贵的罪魁祸首，理应成为房价宏观调控的着 格变为管制价格的政策建议2]【。有的学者认为经济 力点和落脚点。 适用房、紧缩地根、紧缩银根、行政问责等宏观调控 (一)土地政策与商品房价格 措施都没有取得预期效果，并提出宏观调控措施应 从 2002年 7月开始，土地 由行政划拨、协议出 从重规范市场行为向弥补市场失灵转变，从重需求 让改为市场 “招拍挂”。尽管在开发用地领域，市场机 管理 向重供给管理转变I3】。还有的学者认为理顺政 制取代了行政手段。但由于在土地市场上，政府既是 府与房地产在经济和政治层面上的利益关系，是搞 运动员，又是裁判员，无法形成土地市场价格机制。 好监管和调控的前提4[1。这些研究，或者说明了宏观 我国政府垄断着土地一级市场，低价获得城市郊区 调控房价的必要性，或者分析了房价高企的部分原