美国房价：十年新高，但春天远未结束.pdfVIP

2017-10-12 宏观经济 楼市泡沫重现？ 成也楼市，败也楼市。房地产行业占美国GDP 的18%左右，对美国经 济至关重要。楼市不但是重要的抵押品，影响企业信贷，同时作为家户财富 的重要组成部分，房屋的价格直接影响着家户的抵押借贷能力，影响着家户 的消费意愿，从而直接影响美国经济增长并进一步影响未来就业，收入，以 及消费。尽管美国加息周期已经在路上，缩表也近在眼前，但市场仍然对美 国经济的前景存在很大分歧，对其货币政策的走势也有很大分歧，其中一个 重要着眼点是对楼市的前景看不透。2016 年初我们曾经对美国楼市有详细 的分析，当时认为美国楼市还有很大空间，现在看来，我们的判断非常准确。 那么，站在当下时点上，在楼市已经接近危机前高点的情况下，美国楼市是 春红褪去，还是春去夏来呢？ 楼价重回危机高点 2012 年是美国房地产市场复苏的拐点，随后迎来了连续6 年的繁荣。 OFHEO （联邦住房监督办公室）指数和Corelogic 房价指数变动幅度虽略有 不同，但均表明美国地产价格自2012 年低点已持续回升超过37% （图1）， 已经接近或超过历史最高位置。全美各区域跟随本轮房价的复苏，波动虽有 差异，整体的趋势却非常相近（图2）。其中，西部地区波动幅度较大，次 债危机时降幅最大，迅速回暖后稳步上升。东北部震荡最为剧烈，但回升势 头也最为明显。中西部和南部相对美国整体来说波动较小，2012 年后的上 涨趋势最为明显，但近期稍有疲弱。美国楼价重新回到了历史高位，市场也 开始担心美国房地产发展是否又开始催生了泡沫。 图1：2012 年后美国房价稳步回升 图2 ：新房成交价3 季度移动平均呈上涨趋势 指数 OFHEO房价指数 Corelogic房价指数 1991.1=100 千美元 东北 中西部 南部 西部 280 600 260 240 500 220 400 200 180 300 160