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房地产估价理论与方法第四章.ppt
4、房地产状况修正公式 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 =可比实例在自身状况下的价格×房地产状况修正系数 百分率法 差额法 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 =可比实例在自身状况下的价格±房地产状况修正金额 5、房地产状况修正百分率法公式 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 百分率法:直接法 百分率法:间接法 可比实例在估价对象房地产状况下的价格 标准化修正 房地产状况修正 房地产状况修正 (六)求取比准价格(理论) 公式 VA=VA’×K情×K日×K状 式中: VA为由实例A修正得到的比准价格; VA’为可比实例A的成交价格; K情为交易情况修正系数,K情 = K日为交易日期修正系数,K日 = K状为状况因素修正系数,K状 = (六)求取比准价格(实际) 公式 VA=VA’×K情×K日×K区×K个 式中: VA为由实例A修正得到的比准价格; VA’为可比实例A的成交价格; K情为交易情况修正系数,K情= K日为交易日期修正系数,K日= K区为区域因素修正系数,K区= K个为个别因素修正系数,K个= 数字化公式 VA=VA’×K情×K日×K区×K个× K容× K年×…… VA=VA’×K情×K日×K状 VA=VA’×K情×K日×K区×K个 1、直接修正 2、间接修正 3、理论 4、实际 首都经济贸易大学城市学院 第四章市场比较法 第四章 市场比较法 1 第四章市场比较法 第一节 市场比较法基本原理 一、基本概念 将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似的房地产的已知价格,通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等,最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。 类似房地产:在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产。 比准价格:用市场比较法估价求得的价格。 二、理论依据 替代原理 在同一市场里,具有相同使用价值和质量的商品,其价格亦应相同或相近。 三、适用范围 比较法是在邻近地区或同一供需圈内的类似地区中,能够找到与估价对象房地产相类似的房地产交易实例时,有参照系才能有效应用的方法。 四、不适用对象 2、没有房地产交易实例或房地产交易很少的地区 3、特殊类型的房地产 1、少有交易的房地产 搜集交易实例 五、市场比较法估价步骤 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 求出比准价格 (一)收集资料的途径 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租信息 3、扮成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会,了解各类房地产的信息 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径 第二节 市场比较法的操作方法 一、搜集交易实例 (二)收集资料的内容 1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况 土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素;土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向…… 3、成交价格、成交日期、付款方式 (三)收集资料的途径 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告,查阅有关房地产交易的信息 3、扮成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会,了解各类房地产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径 1、用途相同 2、结构类同 3、区域类似 4、规模相当 5、档次相当 6、权利性质相同 7、时间接近 8、正常交易 9、数量足够 二、选取可比实例 ——要求 0.5 ≤ ≤2.0 1年 3~10 三、建立价格可比基础 ——五统一 (一)统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价格。 (二)统一采用单价 土地:土地单价、楼面地价 建筑物:建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库:体积 停车场:车位 旅馆:床位 保龄球馆:球道 码头:船泊 网球场:球面 租赁住宅:每套单元的租赁价格 (三)统一币种和货币单位 币种:人民币、美元…… 单位:元、万元…… (四)统一面积内涵 建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率 (五)统一面积单位 平方米,公顷、亩、平方英尺、坪…… 三、建立价格可比基础 举例 将实例A
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