有关不动产估价_第二章.pptVIP

《不动产估价》教学课件 第2章 不动产价格及其市场分析 2.1 不动产价格 2.2 不动产价格影响因素分析 2.3 不动产市场分析 学习目标 通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价格的种类。在理解不动产价格概念的基础上，认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系等热点问题的市场分析方法。 2.1 不动产价格 2.1.1 不动产价格的概念 2.1.2 不动产价格的特征 2.1.3 不动产价格的种类 2.1.1 不动产价格的概念 不动产价格是和平地获得他人的不动产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 2.1.2 不动产价格的特征 ⑴不动产价格受区位的影响很大 ⑵不动产价格实质上是不动产权益的价格 ⑶不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 ⑷不动产价格与其用途相关性极大 ⑸不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 ⑹不动产价格的影响因素可比较 2.1.3 不动产价格的种类 1 所有权价格和使用权价格 2 成交价格和市场价格 3 理论价格和评估价格 4 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格 5 总价格、单位价格和楼面地价 6 基准地价、标定地价和房屋重置价格 7 土地价格、建筑物价格和房地价格 8 实际价格和名义价格 9 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 10 补地价 2.2 不动产价格影响因素分析 2.2.1 不动产价格影响因素的特征 2.2.2 不动产价格影响因素的分类 2.2.3 影响不动产价格的内部因素 2.2.4 影响不动产价格的外部因素 2.2.1 不动产价格影响因素的特征 ⑴不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同 ⑵不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同 ⑶不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同 ⑷有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关 ⑸有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有些难以量化 2.2.2 不动产价格影响因素的分类 ①将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类； ②将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次； ③将影响因素分为内、外两部分因素。 2.2.3 影响不动产价格的内部因素 1 来自土地的内部因素 ⑴位置、面积 ⑵地形、地质 ⑶形状、用途 ⑷ “生熟”程度 ⑸交通、环境 ⑹城市规划限制 ⑺土地使用年限 ⑻土地肥力 2 来自建筑物的内部因素 ⑴用途、质量 ⑵结构、装修 ⑶楼层、朝向 ⑷附属设备、房屋完损程度 2.2.4 影响不动产价格的外部因素 1 区域环境因素 ⑴区域自然环境因素 ⑵区域社会环境因素 ⑶区域环境因素对不同用途的不动产的价格影响也有所差异 2 经济因素 ⑴经济发展程度 ⑵市场供求状况 ⑶利率水平 ⑷物价水平 ⑸居民收入水平 3 人口因素 ⑴静态人口因素 ⑵动态人口因素 4 社会因素 ⑴政局的稳定状况 ⑵社会治安状况 ⑶不动产投机 ⑷城市化进程 5 政策法规因素 ⑴不动产制度 ⑵城市规划 ⑶不动产价格政策 ⑷税收政策 ⑸金融政策 ⑹交通管制 ⑺行政隶属变更 ⑻特殊性政策 6 心理因素 心理因素主要是指人们对不动产价格的心理偏好、心理承受能力和对不动产价格变化的心理预期。心理偏好包括人们对不动产的地段、风水、品牌以及数字号码等的偏爱程度。 7 国际因素 ⑴世界经济状况 ⑵国际竞争状况 ⑶国际竞争状况 ⑷军事冲突状况 除上述因素外，有时一些偶然因素的出现，也会对不动产价格产生影响。 表2-1 不动产价格影响因素一览表 内部因素 外部因素 土地 因素 位置、面积 区域环境因素 区域自然环境因素 地形、地质 区域社会环境因素 形状、用途 经济因素 经济发展程度 “生熟”程度 市场供求状况 交通、环境 利率水平 城市规划限制 物价水平 土地使用年限 居民收入水平 土地肥力 人口因素 静态人口因素、动态人口因素 建筑物因素 用途、质量 社会因素 政局稳定状况、社会治安状况、不动产投机、城市化进程、科学技术发展 结构、装修 政策法规因素 不动产制度、城市规划、不动产价格政策、税收政策、金融政策、交通管制、行政隶属变更、特殊性政策 楼层、朝向 心理因素 心理偏好、心理承受能力、心理预期 附属设备、完损程度 国际因素 世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况 2.3 不动产市场分析 2.3.1 地价与房价的关系分析 2.3.2 租售关系分析 2.3.1 地价与房价的关系分析 1 房价包容地价 2 地价是房价中最重要、最能动的部分 3 地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现 4 我国不动产市场地价与房价的现实关系 2.3.2