物业小区管理的专制特征及社会化服务之路.pdfVIP

2009年第2期 江苏行政学院学报 No．2，2009 Institute GeneralNo．44 Journalof Administration 总第“期 Jiangsu ·社会学研究· 物业小区管理的毫制特征 与社会化服务之路 李国庆 (中国社会科学院城市发展与环境研究中心，北京100732) 摘要：我国终止单位住房分配制度并实施住房自有化改革之后，小区物业管理行业随之 兴起，但业主与物业管理公司之间的冲突与抗争不断加剧。究其原因，是对物业小区实行了 区域封闭的专制式管理。城市化发展较早国家的相关经验对我国具有借鉴意义。美国和加 拿大已经建立起较为完善的共管式公寓治理体系，物业管理是借助开放的社会化服务实现 的。因此，积极发展专业服务机构为物业小区提供技术服务，将是打破我国物业小区封闭式 管理模式、减少业主与物业服务公司利益冲突、实现社区利益和谐的基础条件。 关键词：物业小区；专制式管理；共管式公寓；社会化服务 中图分类号：C912．81文献标识码：A 分，居住区所履行的是单位的生活保障功能，因 一、城市结构转型与物业管理行业的兴起 而不同于纯粹意义上的地缘社会组织。80年 代中期以后，“单位”制度开始改革，单位所拥 改革开放30年来，我国城市社会结构发生 有的住房保障等次功能逐步分离出去；房地产 了重大变化，这显著地表现在城市空间结构和 业兴起，城市建起了大量超高层商品住宅小区， 城市社会组织结构上。 人们获得了选择居住空间的自由，并由此引发 首先看城市空间结构的变化。从1949年了“职住分离”现象。居住空间和职场空间的 到改革开放之前的计划经济时期，中国城市空 相互分离是城市有别于村落的重要特征。村落 间的一个传统特征是“职住一体化”，即单位职 社会是自给自足的生活和生产空间，农村居民 员居住在本单位建设的宿舍区内，职场空间与 足不出村就可以满足生产、生活的全部需求；而 居住空间一体化。作为地缘关系的“邻里”叠 城市则完全不同，工薪阶层形成了每天往返于 加着一层业缘关系，从而构成了我国城市空间 居住地和工作地的城市型生活结构，同时也形 特有的社会特征。按照社会学的基本原理，我 成了位于居住地与工作地之间的第三城市空 国单位制度下的居住区是单位多元功能的一部 间——休闲娱乐空间。 收稿日期：2008—11～02 作者简介：李国庆(1963一)，男，北京人，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员，研究方向为城市一农村社会学、 社区治理、社会阶层论、日本社会论。 57 万方数据万方数据 其次，城市住房所有制结构的急剧变化引 的共同利益，自我管理，自我服务。业主的这种 发了城市社会组织结构的变化。80年代以前 合作愿望建立在保障私有财产不受开发商、物 我国大部分城市居民居住在单位宿舍，人们获 业公司以及各种利益集团的侵害、维护居住区 得住房的主渠道是单位分配制度，居住小区由 良好的公共秩序这一共同利益基础之上。这一 承担行政末端功能的居民委员会管理。但是