沈阳裕景项目营销定位报告100831.ppt

1 中产阶层的人在寻求改变 真正拥有财富与权力的阶层，寻求真正可以赋予与他们视野与理想相符的居住场所，高端名流圈层的形成将为他们的生活带来质的改变 中产阶层的人在渴望改变 中产阶层在财富与权力上未能与顶端人群相匹配，但他们有强烈向上的渴望，希望有朝一日可跻身顶端圈层，而顶端人士的事业甚至生活便成了他们追求的风向标杆，引领他们前进的旗舰 他们50%以上是私企老板，垄断行业中高管、高级专业人士、政府中高层管理者…… 我们的目标很明确 为处于稳定上升期的优雅阶层而打造 创造一个城市的建筑符号 一个阶层的荣耀标志 关于价格○○ 序号 项目名称 清水均价 装修标准 销售速度 物业类别 区域 1 河畔公馆 10000元/平方米 4000元/平 24套/年 住宅 浑南 2 东方威尼斯 8000平方米（不看河） 清水 30套/年 住宅 沈河 3 世茂五里河 11000元/平方米 清水 42套/年 住宅 和平 2010年沈阳高端住宅市场价格分析 具有参考性的高端住宅产品毛坯房销售均价按现行市场情况，参考均价为：10000元/平左右； 此均价可作为裕景中心住宅清水定价的参考基础 PART4 价格定位 通过市场比较法得出本项目基准销售均价为：9882元/㎡ 注：定价参照项目选取原则，一方面从项目定位与品质角度分析，选取对本项目具有参考意义的项目；另一方面从地理位置角度考虑，选取金廊在售楼盘。 2010年销售均价推导——市场比较法 9882 本项目价格 3432 3360 3090 　---- 权重价格 30.00% 40.00% 30.00% 　---- 项目权重 11440 8400 10300 　---- 调整价格 1.04 1.05 1.03 1 调整系数 10.35 10.45 10.30 10 合计 1.10 1.15 1.05 1 居住舒适度 1.15 1.05 1.10 1 发展商品牌 1.10 0.90 1.00 1 物业管理 1.20 1.30 1.30 1 户型 1.15 1.30 1.20 1 自然景观 0.90 0.85 0.80 1 交通状况 1.00 1.10 1.10 1 园林绿化 1.00 1.20 1.20 1 项目规模 0.90 0.80 0.80 1 生活配套 0.85 0.80 0.75 1 地理位置 11000 8000 10000 世茂五里河 东方威尼斯二期 河畔公馆 本项目 为标准 项目 PART4 价格定位 增值 产品硬软件优化 良好的形象包装 专业的服务 卓绝的营销策略 通过市场比较法得出本项目基准销售均价为： 9882元/㎡ 基准销售均价为9882元/㎡+项目增值1000 最终销售均价 10882元/㎡ PART4 价格定位 THE END 谢谢聆听 以上为本次提报内容 S W O T W、劣势分析 1-户型非南北通透设计， 与项目整体高端形象不符。 项目解读— PART1 W、劣势分析 2-产品力不足。项目公摊面积大，仅交通井公摊面积达130余平；此外，户型设计单一，项目住宅部分仅3种户型，以上两点在一定程度上拉低项目在市场中的产品竞争力。 S W O T 项目解读— PART1 W、劣势分析 3-超高层建筑，社区密度较高，影响居住舒适度 高层建筑≠高端项目，超高层建筑会形成高密度居住社区，极大的影响居住品质及舒适度。 S W O T 项目解读— PART1 W、劣势分析 4-不够纯粹。项目属于综合型项目，规划当中包括了商业、写字楼、公寓、住宅，相对于纯粹的高端住宅项目而言，难以满足高端客户群在私密性、安全性等方面的要求。 S W O T 项目解读— PART1 政府发展导向——政府斥资打造金廊区域，是政府的重点发展导向 中心区土地稀缺——市中心优良住宅用地紧缺，作为城市核心区内的中心地块，具有不可复制的稀缺性，较强的升值潜力 城市新地标——项目建筑层高达91层，是沈阳的第一地标建筑，是身份与地位的象征，会极大的吸引追求身份、彰显品位的目标人群。 大沈阳发展战略的确立提升了沈阳的核心城市地位与城市辐射力，对周边二、三线城市内富有阶层吸引力提升，高端客户群体增加。 O、机会分析 S W O T 项目解读— PART1 项目所处板块竞争激烈，分流客户 金廊板块项目产品大多定位高端，同质化现象严重，项目彼此间存在一定客户分流 T、威胁分析 S W O T 项目解读— PART1 宏观政策对高端市场调控力度加大，未来市场发展存在一定不确定因素 T、威胁分析 今年上半年多家房地产公司将原定于下半年推出的货量提前至上半年推出（如万科金域国际等），以防止下半年市场的变化，未来市场发展仍存在一定政策方面的不确定因素 S W O T 项目