物业管理早期介入存在的问题及对策.docVIP

安徽广播电视大学 专科毕业论文 论文题目：物业管理早期介入存在的问题及对策 姓 名： 徐冬梅 学 号：087001790 教 学 点：安徽广播电视开放学院 专 业：物业管理专科 班 级：08秋物业管理 指 导 老 师：张劲松 2010年12月 目 录 摘要、关键词 ............................................................. 3 一、物业管理早期介入的概念及内容...........................................4 （一）物业管理早期介入的概念..............................................4 （二）物业管理早期介入的内容..............................................4 （三）物业管理早期介入的意义..............................................5 二、物业管理早期介入存在的主要问题........................................5 （一物业管理前期介入的现状物业管理早期介入提前介入，理顺开发商、物业公司、业主间的关系（二）健全相应的法规体系加以保障（三）扩大物业公司的经营范围和职能（四）建立规范的物业管理市场 内容摘要 开发商和物业管理企业是与物业紧密相关的利益主体。开发商对物业进行规划、建造，形成硬件主体；物业管理企业则为开发商、业主提供软件管理服务。物业早期介入的关键是了解各利益主体，满足投资、使用需求平衡，取得投资收益，保证业主的使用舒适和物业的可持续发展。 关键词：物业管理；早期介入；问题；对策 物业管理早期介入存在的问题及对策 现代建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业建成后能够正常使用，物业管理企业的早期介入是非常必要的。目前，一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施早期介入管理，但大多数的早期介入都是在业主入住前半年左右开始的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。物业管理企业真正意义上的早期介入应该是从项目前期设计开始，到物业接管验收为止。 一、物业管理早期介入的概念及内容 （一）物业管理早期介入的概念 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，它是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业前期管理的介入。所谓物业管理期介入，是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受开发商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满，并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。一物业管理前期介入的现状 日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。 目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法。 省目前的物业管理也不很理想。根据市房地产网的调查，仅一成的业主满意现有的物