彩虹之岸可行性初稿彩虹之岸可行性初稿.doc

一、项目概况 1、企业名称 深圳招商房地产有限公司 2、企业地址 深圳市南山区蛇口新时代广场10楼 3、项目名称 深圳湾彩虹之岸 4、项目负责人 林少斌 5、项目可行性研究编制单位及主要负责人 6、可行性研究依据 6-1 土地使用权出让合同 6-2 建设用地规划许可证 6-3 项目方案批文 6-4 项目施工图批文 6-5 深圳市有关房地产开发的法律、法规 6-6 深圳市建筑价格信息 6-7 深圳市房地产年鉴 7、项目提出的背景 7-1 本项目由深圳招商房地产有限公司独资开发。深圳招商房地产有限公司是具 备国家一级房地产综合开发资质的全民所有制房地产开发企业，公司注册资 金10600万元，经营范围涉及房地产开发、销售、租赁等领域，公司人力、 财力雄厚，经营业绩良好，在1999年度的房地产开发资质排名中，被深圳 市国土局评为1999年深圳市房地产综合开发企业第3名。 深圳招商房地产有限公司开发的住宅小区一直为市场所追捧，取得了良好的 社会效益和经济效益。如招商名仕花园、招商海月花园、招商蛇口花园城、 招商雍华府等楼盘，一开盘即成为市场公认的明星楼盘，招商海月花园更是 被评为当年的深圳市“十大明星楼盘”，目前已全部销售完毕。深圳招商房 地产有限公司开发的高档别墅区鲸山别墅、龟山别墅以及正在开发的半山海 景别墅区，都代表着深圳高档住宅开发的最高水平。 此外，深圳招商房地产有限公司还致力于社区环境的改造，花大力气调整 蛇口社区的总体规划，工业大道、太子路的改造工作已经完成，对后海大 道、工业八路、工业九路的改造即将展开，必将在蛇口的环境改善方面产 生重大影响。 7-2 深圳市招商房地产有限公司，于 2000 年12月在深圳市深圳湾填海区通过 政府公开土地招标取得T205-0043地块。根据地块土地使用权出让合同， 可在此地建设一个建筑面积达159500平方米的居住小区 7-3 南山区房地产市场在1999年滨海大道开通后，成为深圳市住宅物业开发和 销售最火热的区域。区内住宅近年供求两旺，销售价格也步步攀升。深圳 市人民政府，对深圳市南部填海区进行了高标准的规划，拟将深圳建设成 为一个具有海滨风情的现代化城市。 7-4 深圳市经济二十年来保持高速增长，目前仍保持了年增长12%的速度。居 民消费需求旺盛，住宅消费成为深圳市最大的消费热点。 8、研究简要结论 通过对深圳市南山区房地产市场的调查研究、对深圳招商房地产有限公司 的开发水平和经济实力的评估、对拟开发项目的全面研究，认为该项目方 案经济可行、符合市场需求、资金保证程度高，具有良好的社会、经济效 益。 8-1 项目开发方案评价 项目市场定位符合地块的建设条件、深圳市的城市特点和深圳市民的购房 需求，规划合理，美观、经济、实用，代表了深圳市住宅小区开发的高水 平。 8-2 项目资金 项目总投资65,850.1万元，其中自有资金27,700万元，约占总投资的42.1%，发行债券25,000万元，约占37.9%,预售收入13,150.1万元，约占19.9%。项目的资金来源绝大部分为自有资金和债券，预售收入仅占较小部分，因此资金的保障程度非常高。 8-3 项目经济效益评价 项目的经济效益良好, 当投资开发成本和销售收入在-10%和+10%范围内变化时,项目的内部收益率均高于6%，除开发成本上升10%的情况外，其他情况下，税后投资总利润率均高于10%。当两项因素同时向降低或上升5%时，项目内部收益率超过6%。当投资开发成本和销售收入在-5%和+5%范围内变化时,项目的税后投资总利润率均高于10%。 投资利润率和内部收益率均大于社会和行业基准投资利润率、内部收益率，投资回收期短。 8-4 项目投资风险评价 根据盈亏平衡分析和敏感性分析，在达到79.04%销售时，达到成本回收。项目销售压力不大，投资风险小，抗风险能力强。  二、深圳市房地产业发展趋势 下图为世界银行在世界范围内通过对不同城市人均GDP与住宅市场需求进行相关分析后得出的一个经验关系，从中我们可以看出房地产市场（主要是商品住宅市场）发育过程中非常明显的生命周期现象，其内在原因可用以上的市场演进理论来解释。 住宅需求量 300 6-800 1300 8000 13000 人均GDP($) 起步 高速 稳定增长 平稳期 衰退期 市场周期 图1 住宅市场生命周期图 深圳商品住宅市场生命周期的判断： 根据深圳1983——1999年的人均GDP值和房地产销售量数据，建立从1983年——1999年的“商品住宅需求曲线图”并对2000——2005年的房地产销售量进行了预测，可以发现，在今后3-5年时间内，深圳的房地产业仍将保持较高速度的增长态势。   三、市场供